新政出台一个月 重庆楼市经历从疯狂到惨淡
成交量下滑、购房者观望，开发商沉默……自国务院出台二套房首付提高至五成、三套房可停止贷款等系列房地产新政以来，一个月时间里，重庆楼市经历了从疯狂到惨淡的过程。
市场交易究竟如何？购房者到底怎么想？开发商在干什么？本报记者在新政出台一个月之际，探营楼市一线，还原一个最真实的市场。
市场变数大：
量价齐跌 供应紧缩
新政出台一个月间，对重庆楼市最直观的影响就体现在成交量上。
根据领域机构提供的数据，新政出台的当周，恰逢重庆举行一年一度的春季房交会，主城区共成交商品房14321套，达到开年以来的峰值，第二周，成交量便急剧下降，只有3611套，仅为之前的四分之一。
而此后的数周，成交量分别为4299、3192和3778套。即便在“五一”小长假期间，也并未像往年一样出现“小高潮”。
从价格走势来看，自3月下旬以来的两个月，出现了反“V”字形，分水岭则为新政出台的当周，主城区建面成交均价达到了前所未有的6802元/平方米。之后连续数周，每平方米价格却出现不同程度回落，其数据分别为5795、5188和4523元。
商品房量价齐跌的背后，市场供应量也在大幅缩减。记者粗略计算了一下，新政出台前，新开盘或新加推项目一周的出货量，相当于4月19日至5月16日整整一个月新增房源的总和。以江北、渝北、北碚组成的城北板块为例，新政出台当周有10个项目加推，出台后每周仅三五个楼盘加推，其中一周还打了“白板”。
开发商硬撑：
死守价格 放慢节奏
尽管随着调控的深入，成交量普遍下挫，但不少开发商仍死守价格，不肯松口，要么坚持高价开盘，要么取消或推迟原定计划，放慢开发节奏。
新政出台后，仍不乏热销的楼盘，天景·雨山前“九天”别墅4月22日开盘即售罄，万科·朗润园、鲁能星城、恒大绿洲 (论坛 新闻)等楼盘“五一”期间开盘出现旺销。
但热销现象的背后，又有开发商对后市不同程度的担忧。天景置业副总经理胡瑛告诉记者，房地产市场的波动是正常的经济现象，好在天景已提前预判到，将目标客群定位在改善性需求的自住客户，投资型项目受政策影响更大。
还有些楼盘的报价甚至比前一期产品还要高。4月17日，也就是新政出台后的第二天，位于动物园附近的联发·嘉园首度开盘，由于之前积累了数倍于房源的客户，当天便售出70%。一个月后，5月15日，该楼盘在未作任何广告宣传的情况下新加推一栋楼，且实际销售价格上调了100－200元/平方米不等。联发集团重庆公司副总经理金明说，哪怕卖得慢一点，也要给前期购房的业主一个交待，让市场逐渐消化，才是常态。
从来电、来访量等数据来看，均出现了大幅下降，新政前后相差50%左右。因此，更多的在售住宅项目选择了维持原价，自然销售，取消或推迟大规模推广计划，并对具体开盘日期和价格出言谨慎。
购房者苦等：
患得患失 矛盾万分
领域机构副总经理王君表示，无论是投资型楼盘还是自住型楼盘，成交量的下跌背后反映出的是新政让原本狂热的购房者趋向理性。
上周末，记者走访市内各大楼盘发现，购房者的观望和犹豫已经到了很严重的程度。在一现场，观摩沙盘、户型模型的人极少，价格公示板前面则堆满了人，大家算价格，比楼层，不时地指指点点。一位50多岁的妇女戴着老花眼镜往那儿一站就是十多二十分钟，她把均价和总价抄在小本上准备回去和家人商量。由于老宅即将拆迁需要物色新的房源，她每天都要关注房地产行业的新动向，她说她要再等等看，房价应该会下跌吧。
刚需者等了又等，投资者一忍再忍。由于价格已处于高位运行，加之新政影响，大多数投资者已收手观望。康联市场研究公司总经理李昂长期从事消费者心态研究，他表示，购房者的观望当中也不乏投机的心理。
在位于江北观音桥商圈的九街高屋 (论坛 新闻)销售中心，记者了解到，新政出台前后，意向性客户当中，投资者所占比例有所减少。记者看到，有位投资者一边向置业顾问递交其相关手续办理VIP卡升级，一边关切地打听如放弃购买所交诚意金是否全额退还。
从中可以看出当下投资者矛盾的心态，一方面，担心错过难得的投资机会，毕竟位于核心商圈的商务办公物业已十分难觅；但另一方面，他们又有所顾虑，生怕哪天又出台什么新政策，会对自己不利，增加投资风险。
李昂指出，购房者心态的变化一方面来自于国家宏观调控所造成的买房成本增加的压力，另一方面，也来自于多数购房者对房价有下降的预期。这是导致近期楼市成交惨淡的主要原因。
市场现胶着：
是涨是跌 房价无解
购房者观望，开发商失语，事实上，双方是在进行博弈，其关注的焦点无非是价格。
胡瑛早在一月就作出判断，今年将是个“折腾之年”，无论是相关政策，还是房价走势，都存在太多不确定因素。他说，作为房地产开发商，唯一能做的，就是要在现金流规划、产品设计、开发拓展等各方面的战略部署上做到有条不紊。
迈德地产顾问公司总经理赵宜盛认为，就目前而言，市场走势仍不明朗，房产新政在抑制了需求的同时，也抑制了供给，开发商会放慢拿地速度，预计在未来一年内市场供应量还会萎缩，这将导致供求矛盾的进一步加剧。
购房者的观望并不等于绝望，反而，暂时性观望正是需求的积累，加上供应量萎缩的挤压，房价甚至可能出现报复性反弹。
“购房者和开发商均出现观望情绪，这种情况在之前的几轮宏观调控中还很少见，这更让人无法判断未来房价的走势。”天策地产顾问公司总经理薛东对记者说。
他表示，要是在以往，开发商会迅速作出反应，要么促销，要么打折。而这次，凭借“越调房价越高”的历史经验，加上高昂的土地成本，开发商一时间很难在价格上作出让步。
但不管怎样，能长期保持低回款、低现金流的开发商必定是少数，一段时间后如果市场还不见好转，就会有开发商坚持不住而率先松动价格，只要这张多米诺骨牌倒下，这场博弈就将宣告结束。“因此，我预计重庆楼市价格松动与否将在两个月后显现出来。”薛东说。
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