准确判断地产价值及时把握买房时机

    2008年1月19日，《如何判断地产价值选择购房时机》论坛在东亚上北中心售楼处举行，来自投资理财专家、开发商、媒体、购房者等各方代表济济一堂，对当前股市、楼市形势进行讨论分析。而开工4个月即楼体封顶，又在新春之际推出大额购房回馈活动的东亚上北中心也成为焦点。
　　
    据东亚上北中心负责人介绍，东亚上北中心春大礼主要包含20年物业费、契税、公共维修基金，三项累加直接冲抵房款，最高金额达8万元。本次活动主要为庆祝上北中心开工4个月各楼体纷纷封顶，结合2008年新春佳节即将到来之际，公司决定举行新春送大礼、真情回馈新老业主的客户服务活动，目的是将更多的实惠让利给消费者，培养客户对公司的忠实度，以此展现公司的品牌实力以及开发理念——将开发利润最大限度地让利给消费者，建造普通百姓买得起的房子，促进公司长远发展。

　　其实，在今年的岁末年初，众多购房人面对无法定论的“拐点之争”和实实在在的“优惠之利”，一些置业者举棋不定。新春前夕，京城地产究竟是大势减弱的“拐点”还是购房人应及时把握的“买点”？与会的投资理财专家、开发商、媒体以及购房者对当前房地产现状及购买时机进行了深入的剖析。通过对近期楼市的盘点不难看出，销售量下滑现象主要出现在一些高价位项目上，其中，尤其以三环、四环沿线价格明显高于区域价值的项目最为突出。而一些轨道延伸新城，随着交通、配套环境等的提升，物业价值还没有完全显现。专家建议，消费者可依据资金状况，把握年底房地产项目推出的优惠活动，及时出手高性价比项目，让自己得到更多的购房实惠。

　　如何判断地产价值

　　依据以往情况，北京市房地产项目在“十一”、“五一”、“春节”等黄金节点都会推出各种优惠措施，均为正常的营销手段，今年春节期间的优惠也不例外。投资专家建议，消费者应正确判断房地产项目的市场价值，重点考虑新城轨道沿线物业，围绕轨道、公园、学校等稀缺资源为着眼点，充分利用年终优惠时机，及时把握项目“买点”。

　　中国城市发展研究院副院长章惠生先生曾明确指出，轨道、公园等稀缺资源是房地产价格的“点金棒”，地铁规划最直接的受益者就是房地产。据调查，位于奥北立水桥的东亚奥北中心，2006年9月开盘均价是5800元每平方米，而目前的二手房均价以上升到11000元，且是中介公司直接挂牌现金收购，房价增幅达100%，已经入住的明天第一城零居室租金每月已上涨到1500元，而立水桥区域以前二居室的租金每月才1200元。这主要是地铁5号线开通带来的物业升值和租金上涨。随着地铁8号线的建成开通以及16号线的明确规划，回龙观将成为三轨交汇的黄金枢纽。东亚新华经营管理中心副总监方强介绍说：“从东亚上北中心的销售情况来看，置业者已将投资热点从立水桥区域转向了回龙观区域。上北中心的成交客户中，有近50%的投资客户，山西、内蒙、浙江等地的投资客在购买了立水桥奥北中心后，纷纷把投资目光转向了回龙观区域的上北中心。”

　　正确看待房价涨跌

　　虽然房地产市场中“拐点”之说仍众说纷纭，但依据07年下半年的地产成本进行估算，消费者可对08年楼市做出正确合理推断。

　　据北京土地储备中心交易情况显示，2007年全年各区域土地成交价格均呈上涨趋势，这一趋势在07年下半年表现的尤为明显。仅07年12月成交的地块中，顺义区北小营、大兴区黄村等多个地块的楼面价格都已经达到5000-6000元。以07年11月成交的通州区玉桥西里地块为例，该地块的建筑面积为138597平方米，土地成交价为70000万元，仅楼面价格就已高达5050元。据了解，目前建安成本已大幅增加，其中钢筋从去年4000元/吨上涨到4600元/吨，增幅达10%，此外混凝土上涨6%，人力成本上涨10-15%，综合税费、运营成本也不同程度上涨。成本的不断上涨，将导致其最终市场价必将在10000元/平米以上。通州区目前的均价在7000元/平米左右，与未来预期价格形成了鲜明的对比。

　　而 07年的“高价地王”几乎遍及北京各大城区，随着这些地块的逐步启动，在各项成本均有所增加的情况下，08年的房价情况即可窥见一斑。

　　及时出手新城轨道物业

　　据了解，东亚上北中心位于回龙观文化居住区，处于东亚北店商圈核心，紧邻城铁13号线回龙观站，到东直门25分钟、上地10分钟、中关村15分钟，主力房型30-90平方米，拥有11万平方米园林环境以及10万多平方米商业配套设施。项目自07年9月开盘以来，短短四个月时间已售出1600多套房屋，同时开工仅4个多月，各楼体先后封顶，是13号城铁沿线的高性价比楼盘，同时也是13号线城铁沿线极具竞争力的楼盘。

　　一位赵姓业主在东亚上北中心新闻发布会现场对记者表示，“我在东直门上班，但二环的房价已经在25000元以上了，二手房的价格也在20000左右，这样高昂的房价对我们工薪族来说实在难以承受，而东亚上北中心均价才9200元，从回龙观到东直门，坐城铁就25分钟，与生活在东直门没有太大区别，最关键的是在回龙观我现在能买得起，同时也能满足我居住、工作和生活需求，所以我选择了在东亚上北中心买房” 。

　　其实，目前的房地产市场需求市场，像赵先生这种情况的属于主流需要买房的人。从市场来看，2007年下半年，由于受金融调控政策影响，第四季度城区高档楼盘成交量下降明显，而位于新城轨道沿线的普通物业影响不大，东亚上北中心去年9月15日开盘时，曾引发了上千人排队买房；从区域来看，城市中心热点板块项目受影响程度要大于新兴板块项目；从交通环境来看，地铁沿线物业升值趋势依旧明显高于其他区域。业内专家建议，按照房地产市场常规操作模式，开发商在年底一般都会推出新春送礼活动，聪明的置业者在这时候抢先出手，选择邻近城市中心的新城轨道物业是最明智的选择，这样可以使所买房屋得到更多的实惠。