福州保障房：“曲线”调控初见成效

    从去年年底至今，福州市200多万平方米社会保障性住房陆续竣工入市，不仅解决了一部分中低收入家庭住房困难，也起到“曲线”调控楼市的作用。现阶段急需扩大保障覆盖面，却面临诸多难题。

    “曲线”调控作用明显

    截至6月底，福州市保障房累计“结出”200多万平方米的“成果”，今年将继续建成总计150万平方米的廉租住房、经济适用房、限价商品房。相比于国家宏观金融政策的直接调控楼市，大规模的保障房入市则显现出一条“曲线”调控的路径。

    福州市房管局有关负责人介绍，福州市年均住房建设总面积约500多万平方米，近两年的保障房建设面积占到30％，保障房将改变单一的市场商品房格局。“福州市大规模的保障房建设已经起到优化住房结构的作用，‘拉长’中低端住房产品供应‘图谱’。”福州大学房地产研究所所长王阿忠认为，“虽然保障房无法影响到高端商品住房的价格，但它对一个城市的平均房价起到调控的作用。”

    福州市房管局有关负责人告诉记者：“调控作用的方式是，改变一部分购房者对未来市场的预期。”这位负责人说，去年初，福州市公布了社会保障性住房建设计划，从这一年的4月份开始，福州房地产市场出现微妙变化，一些急于购房的市民纷纷改变了购房计划，不再盲目跟风购房，开始进入观望状态，2006年底一度高居于全国各大城市前列的福州市新建商品房价涨幅在这时出现稳步回落。

    随后，受国家出台严格的宏观调控政策等综合作用，楼市观望的情绪日益浓重，福州市房地产市场在今年4月份首次出现“量价齐跌”。目前，福州市区商品房均价也由2007年底8000多元回落至现在7000多元，房价虚高成分大大减少，房地产市场逐渐回归理性。

    扩大保障覆盖范围

    据《福州市区解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划》，其中符合廉租住房保障对象条件的可以通过廉租住房解决，其余主要通过经济适用住房解决。

    闽江学院经济师林忠华认为，过去几年，福州市经济适用房竣工面积仅占住房建设总量的5％左右，比重很小，目前福州市保障房建设虽有较大进展，但从总体上看，保障房的保障有限。

    福州市今年已将家庭低收入水平线适当划高，但按照现行的各类保障住房准入条件，也不能覆盖到所有的中低收入人群，有相当一部分中等收入的“夹心层”家庭既买不起商品房，又不符合保障住房的申请分配条件。

    林忠华认为，住房“夹心层”群体的存在说明，在现有的住房结构体系中仍有一个断层，更好地照顾到社会公平，只能依靠政府部门根据人口比例进一步扩大住房保障的覆盖范围。

    两难题待解

    土地、资金，关乎保障房建设的两个最重要因素，同时也是保障房覆盖面进一步扩大的“拦路虎”。

    记者从福州市国土资源局获悉，2006年全年福州市区住宅用地供应总量为5322．77亩，其中保障住房土地供应1425．16亩，占全年土地供应总量的26．77％。2007年全年市区住宅用地供应总量为2935．77亩，其中保障住房土地供应399．98亩，占全年土地供应总量的13．62％。

    福州市国土资源局土地利用处负责人透露，由于拆迁成本不断上升等原因，征地拆迁的难度一年比一年大。

    在资金方面，“2006年以来，福州市政府从财政资金拨出近60亿元，启动实施14个社会保障性住房建设项目，仅此一项政府的土地收益让利于民33．8亿元。”福州市住房委员会主任蔡宏强说。

    此外，物价上涨带来的成本推动，限价商品房、经济适用房等类型的保障房也迫不得已涨价。近期，福州市推出的一批经济适用房涨价四成左右，导致一些抽签中号的购房者无力承担涨高的房价而不得不放弃购买。林忠华认为，保障房建设面临的难题归根结底是资金不足的问题。经济较发达的地区应有能力再扩大住房保障覆盖面，早日实现保障住房“按需分配”。更多的地区还是应通过自身经济发展，逐步解决住房保障扩大覆盖，最终也应实现“居者有其屋”。