零首付出场就能缓解困局？救楼市降价是王道

　　记者注意到，为了促销楼盘、回笼资金，一些开发商最近实在是坐不住了，变着概念吸引顾客。比如，“零首付”闪现南京楼市。

　　“其实，零首付并不能缓解开发商的资金紧张局面，只有降价才是开发商的唯一活路。 ”业内专家指出，目前房价下跌的五大征兆已经显露，也许不久，南京房价真的会有所松动。

　　A　“开发商最怕被查假按揭”

　　“有人说，开发商怕房子卖不出去，资金不能回笼；有人说，开发商怕宏观调控，加息，上调准备金；有人说，开发商怕房价下跌。其实，这些开发商并不怕。开发商最怕的就是不能再‘假按揭’了。”一位曾从事过房地产开发、如今转战其他商业的老板向记者“报料”说，开发商怕的不是没人买房子，最怕的是被查假按揭，一旦按揭查出来有假，资金链就难以维持。

　　所谓的假按揭是指开发商为资金套现，将暂时没有卖出的房子以内部职工或开发商亲属的名字购下，从银行套取购房贷款。随后开发商会对买房合同造假，蒙骗房管等部门，制造虚假的销售率。

　　他解释说，开发商根本不担心房子卖不出去。同一区域的各大开发商会通力合作，“炒概念”，炒房价——把房价抬高，从原来5000元拉高到10000元，再通过“假按揭”可以拿到70%的贷款，资金早已回笼。这样的结果就是，开发商在银行的短期贷款通过按揭的方式转换成为20－30年的长期贷款。因此，开发商不怕房子卖不出去，假按揭成功的开发商，只要在20年中能把房子卖出去就行，每年房子价格还能往上拉。房价涨了，开发商更加开心了。

　　B　银行严守房贷标准大检查

　　假按揭无疑会增加银行的不良贷款率。来自江苏省银监局的一份统计资料显示，目前南京各大银行的房贷风险均有所上升。

　　该资料显示，今年以来，江苏省房地产投资仍然保持高速增长，而销售量急骤下降难以变现，因此房地产企业资金需求上升。此外，银行上半年投向房地产的贷款仍然有增无减。一方面，银行贷款在房地产投资资金来源中的比例上升很快；另一方面，房地产贷款的比重还在不断上升。6月末全省房地产贷款余额占全部贷款的19.62%，比年初提高了0.36个百分点，比去年同期则上升了2.1个百分点。个贷风险也在增大。今年6月末，全省个人购房贷款余额3053亿元，占全部贷款的比重为11.97%。个人债务偿付能力今年以来受到多种因素影响，导致风险增加。

　　有关权威部门人士表示，目前南京楼市低迷，小部分开发商为加快销售搞“零首付”不规范行为，加大了银行的信贷风险。各家银行特别是股份制商业银行，要加强房地产信贷的审核关，严控风险。记者了解到，南京各家银行近期都将严守相关房贷的标准，展开大检查，防止贷款资金落入不良的房地产商手中，从而“血本无归”。

　　C　“房价下跌五大征兆显露”

　　个别开发商为了促销楼盘，于近期推出的“零首付”其实并不是真正的零首付，只是首付款缓付或分期付。“这只是开发商变个概念在吸引顾客。”南京某楼盘的一位售楼小姐告诉记者说，这种所谓的“零首付”是指开发商通过指定某家企业向购房者提供一定期限的免息借款，以实现其宣称的零首付购房。其实质是开发商怕按揭查出来有假，资金链断掉，从而赶紧回笼资金的一种手段。

　　“零首付并不能缓解开发商的资金紧张局面，只有降价才是开发商的唯一活路。”对此，业内专家提出，我国房价将要下跌的五大征兆已经显露了出来：首先是，一手房成交量萎缩，二手房价格整体下跌。其二是，奥运后市场看空楼市氛围加重，对未来某种商品价格走势的预期，会直接影响到消费者购房量有所降低。其三是，投机资金大举流出房市。从2004年开始，国外的热钱借着人民币升值的预期大规模进入我国的房地产，使得房价犹如脱缰的野马似的一个劲往上涨。美国次贷危机加速了流入我国房市的大部分投机资金在高位套现，今年我国股市60%的跌幅严重削弱了国内的投机力量，没有资金持续流入的房市注定终结上涨势头。其四是，开发商退地潮涌现，上海苏宁环球退地事件就闹得沸沸扬扬的。其五是，国家宏观调控政策依然从紧，零首付并不能缓解开发商的资金紧张局面。

　　“按照这种趋势下去，南京房价也许真的可能会跌。”这位专家一语惊人。

　　D　凭什么房价万万降不得？

　　不过很显然，南京的开发商目前并不愿意降低房价。因为一旦有了楼盘降价的先例，整个楼市的房价都很可能受影响。

　　国有房企的老大——中房集团总裁孟晓苏此前就直截了当地亮出这样的观点：“房价大涨是因为宏观调控搞乱了供求关系，楼市拐点是媒体裹胁开发商炒作出来的，什么价格都可以降，只有房价万万降不得，无论自住还是投资，现在都该出手了”。

　　对这位总裁的观点，南京的诸位专家都“不屑一顾”。他们均表示，凭什么说“什么价格都可以降，只有房价万万降不得”。住房也是商品，商品价格升降就应该遵循市场规律，目前楼市明显是供大于求，降价也是理所当然的。

　　目前，南京楼市的成交还在延续奥运期间的冷淡。这几天，南京楼市销售成交量均未过百。“这表明，南京购房者仍未走出观望期。大部分人会觉得目前房价仍有下降空间。楼盘促销并不能让楼市回暖，降价也许才是硬道理。” 业内人士分析说。

　　不过也有专家提出了不同的观点，南京苏鼎房地产研究所宋坚所长称：“目前看来，政策面正在向扶持楼市倾斜，开发商也大都意识到了这点，要不潘石屹也不会公然提出‘涨价论’。购房者即使现在不买房，日后可能也等不到太大的优惠。”

　　“假按揭”、“零首付”三方均有较大法律风险

　　发生“假按揭”和“零首付”的违规操作，如果断供，将给开发商和银行都带来巨大损失。江苏三法律师事务所律师朱军介绍，假按揭是严重违反信贷法律的行为，对业主而言已经构成贷款欺诈，如果被进一步证明有非法占有资金的目的，还将涉嫌构成贷款诈骗罪。

　　在“零首付”中，无论是开发商代垫全部或部分首期款的零首付，还是虚增交易价格导致实际的零首付，如果不能充分证明金融机构对此明确知悉并依此发放贷款，开发商将涉嫌构成贷款诈骗罪。