地震灾区房贷还款如何操作？

    四川地震造成成千上万幢商品住房倒塌和损毁，灾区大多数购房者暂时丧失了还贷能力。面对这种突如其来的情况，国家有关部门和金融机构很快作出几项特殊的政策和规定，以减轻灾区市民在住房方面的负担。
　　截止5月31日，有关部门已相继颁布三项针对性政策：5月19日财政部和国家税务总局公布《关于抗震救灾及灾后重建税收优惠政策的通知》；5月22日央行和银监会联合发布《关于全力做好地震灾区金融服务工作的紧急通知》；5月23日央行颁布《关于做好四川汶川地震造成的银行业呆账贷款核销工作的紧急通知》。
　　财政部和国家税务总局公布《关于抗震救灾及灾后重建税收优惠政策的通知》
　　两部门联合发布的《通知》主要涉及抗震救灾及灾后重建方面实施的几项优惠税种，包括企业所得税、个人所得税、房产税、契税、资源税、城镇土地使用税、车船税及进出口税收。以下摘录灾区有关房产方面的优惠税种：
　　房产税：经有关部门鉴定以后，对毁损不堪居住和使用的房屋和危险房屋，在停止使用后可免征房产税。房屋大修停用在半年以上的，在大修期间免征房产税。具体免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表的附表或备注栏中作相应说明。
　　契税：因地震灾害使住房遭灭失而需要重新购买住房的，准予减征或者免征契税。具体减免办法，将由受灾地区省级人民政府制定。
　　城镇土地使用税：纳税人因地震灾害造成严重损失，缴纳税费确有困难的，可依法申请定期减免城镇土地使用税。
　　央行和银监会联合发布《关于全力做好地震灾区金融服务工作的紧急通知》
　　为缓解灾区群众的房贷负担，央行和银监会两大机构发布《关于全力做好地震灾区金融服务工作的紧急通知》(以下简称《通知》)，要求各大银行业机构对灾区不能按时偿还各类贷款的单位和个人，必须做到不催收、不催缴、不罚息、不作不良记录以及不影响他们继续获得灾区其他救灾信贷的支持。目前，银监会正在督促各家银行根据不同情况按照实事求是的原则处理上述问题。至于其中的“免罚期”究竟持续多长时间，《通知》表明将视灾区救援和重建情况来定。《通知》还强调，上述规定只限于地震灾区范围，包括四川、甘肃、陕西、重庆、云南等重灾省市地区。正常情况下，银行对于逾期还贷者通常会不间断地予以催收和催缴，并作出罚息处理。同时，对逾期还贷者的信用还要进行不良记录。普通商业贷款的罚息利率通常是在贷款利率基础上再上浮50%，公积金贷款罚息为万分之二左右。如果逾期3个月不还款，银行将行起诉，要求对逾期还款者的房屋进行清偿处理。
　　央行颁布《关于做好四川汶川地震造成的银行业呆账贷款核销工作的紧急通知》
　　紧跟着央行和银监会联合发布的《关于全力做好地震灾区金融服务工作的紧急通知》之后，央行颁布《关于做好四川汶川地震造成的银行业呆账贷款核销工作的紧急通知》(以下简称《通知》)。该《通知》表示，对购房者因地震造成的不能偿还的债务各银行应及时予以核销。
　　具体规定是，对于借款人因这次地震造成巨大损失且不能获得保险补偿，或者以保险理赔和担保追偿后仍不能偿还的债务，应认定为“呆账”并及时予以核销；对于银行卡透支款项，持卡人和担保人已经在本次灾害中死亡或下落不明且没有其他财产可偿还的债务，应认定为“呆账”并及时予以核销。
　　在核销债务过程中，银行若不能取得法院出具的债务人无财产清偿证明的，可依据相关部门出具的证明、内部清收报告和法律意见书等作为核销呆账的依据。同时，银行也要对足额提取的有关损失作好准备。
　　目前，银监会已针对两类借款人无力偿还的债务认定为“呆账”并予以核销，但并没有讲明对该通知之外众多商品房购房者的贷款债务是否给予豁免。不过，就在5月25日那天，中国银行已在四川广元市正式受理首例个人购房者提出的无力还贷的申请。至于该银行是否会予以核销或者减免，目前尚不得而知。

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