楼市回暖 信心提升
●数读楼市●
住宅用地成交环比增长11倍 住宅成交量翻倍 取证项目增加6.6倍———
3月份持续整月的市场热度让今春的房地产市场陡然升温，买房人的需求强劲、不少项目出现的热销场面、整体交易量的大幅度回升，让3月份很大程度上成为不折不扣的“小阳春”。市场面的积极反应也给楼市供需双方大大鼓起勇气：买房人不再观望积极出手，各项目抛开顾虑纷纷入市，乃至土地市场时下的再次活跃，都成为目前楼市信心逐渐恢复的明显信号。
●土地市场●
住宅用地成交环比增长11.3倍
与今年1、2月份住宅项目用地交易冷清的局面相比，3月份京城土地市场的交易情况可谓“冷暖立判”，节后土地市场回暖迹象明显。北京市土地储备中心统计数据显示，3月份京城共成交土地10宗，成交面积45.7万平方米，建筑面积为47.8万平方米，其中住宅及含住宅项目用地为四宗，成交面积为19.7万平方米，建筑面积为12.5万平方米，环比2月份住宅及含住宅项目用地的成交面积增长11.3倍，增幅巨大。
据亚豪机构监测数据显示，这四宗住宅用地分布在昌平、延庆、石景山、大兴四个区域，其中位于昌平和石景山的两宗土地分别被城建集团和金隅集团两个品牌地产企业拿到，这样的情况已经近一年都未曾出现过了。据了解，这四宗住宅用地除了位于石景山区域的土地是招标出让外，其他三宗土地均是挂牌出售。相比去年下半年以来相当长时间住宅用地的“无人问津”，到眼下开发商的频频出手，也一定程度上体现了开发商对市场的信心。
“3月京城土地出现回暖应该说是情理之中，”亚豪机构副总经理王英男表示，3月份土地市场成交量明显增加，主要得益于三方面原因：第一方面是政策的支持，春节前北京市政府出台了15项救市措施，其中第九项规定明确提出了，“支持房地产开发企业合理的融资需求。加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设，特别是在建项目的信贷支持”。同时，政府作为土地供应方在土地挂牌价格制订上也更趋理性和谨慎，土地价格对比以往有比较明显的回落，政策的支持让开发商吃下了“定心丸”，拿地策略的制订趋于积极。
“其次是银行信贷的支持，自从国务院发布131号文件以来，商业银行对有实力的房地产企业的信贷力度明显增加，近期包括SOHO中国、世茂集团、香港瑞安集团等多家大型房地产开发集团均获得了银行超百亿元规模的授信支持，资金环境的宽松为开发企业加快市场拓展提供了基础。”
“第三方面原因是，3月份京城楼市日渐回暖，成交量的大幅增加让开发商不仅在资金上得到了一定的缓解，更主要是增强了对楼市的信心。一些颇具实力的开发商抓住了当前的时机，逆市拿地进行反周期运作，本月成交的四宗住宅用地中就有两宗被北京大型开发企业城建集团和金隅集团拿到，这是很明显的例子。”王英男指出。
“对于实力开发商来讲，今年的土地市场应该提供了一个非常好的拿地时机。”金泰地产副总经理谢苏明日前在参加本报地产论坛时明确表示。
●住宅市场●
住宅成交量翻倍
3月份北京楼市的成交量继续攀升，据亚豪机构统计数据显示，3月份除去经济适用房、限价房等保障性住房供应，京城实际成交的商品住房为11504套，成交面积为1225764平方米，套均面积约106平方米，期、现房成交量均出现了大幅上扬态势，环比2月份成交量几近翻倍。
对于3月成交量大涨的现象，王英男分析认为，这是多重利好因素综合发力的结果。北京市政府出台的15项救市措施中，放松二套房贷政策、暂停限外令政策、松绑7090政策等均对京城楼市产生了较大的影响。放松二套房贷对于改善型自住购房者带来了切实的利好；对二手房入市交易的优惠政策直接导致了二手房交易的“井喷”，二手房交易火爆，对一手房的成交也具有相当的促进作用；此外，暂停“限外”政策的实施，对于京城高端住宅市场的销量增加也起到了积极的效果。这些政策的利好效应在3月份得到了明显的放大和体现，京城楼市的一二手联动回暖趋势愈发明显。
“3月楼市的明显回暖与开发商的积极作为也有很大关系，经历了去年的萧瑟之后，许多开发商意识到只有降价到位才能促进销售的道理。我们可以看到，3月份开盘的众多项目纷纷改变了销售策略，力求以性价比的高度统一来赢得市场。开发商的积极姿态，也对3月份楼市的回暖也起到了较大的推动作用。”北京易居房地产研究所副所长牟增彬指出。
●形势分析●
开发商取证项目增加6.6倍
据亚豪机构统计数据显示，3月份取证项目共38个，环比2月份的五个取证项目增加了6.6倍。取证项目数量环比的大大增加，与近期楼市成交量明显增长密切相关。
同时，3月份北京开盘项目达37个，环比2月份开盘项目增加了208.3%，新增供应套数增加了127.3%，新增供应面积增加了146%。从这些数据对比上可以看出，3月份无论是开盘项目数量，还是新增供应量都出现了大涨局面。
亚豪机构副总经理王英男分析认为，由于受到多种利好因素的影响，3月楼市的交易量明显上升，有一些销售较好的项目还提价销售，这均增加了开发商入市销售的信心。对近阶段楼市的看好，直接导致了3月取证及入市项目的大增，此外，由于去年楼市持续萧条，开发商的信心一度跌进低谷，一些原本计划在去年下半年入市的项目纷纷推迟了入市销售的时间，随着4、5月份传统销售旺季的到来，开发商的信心也逐渐恢复，资金链压力下必然会在这一时期加快取证入市的力度，赶上这一波“热销”浪潮。取证及开盘项目的大增凸显了开发商入市销售的信心，从另外一方面显示出开发商急于销售积压房源，尽可能多地回笼资金的真实心态。
开盘项目均价环比降幅11.7%
“3月份开盘项目之所以会出现大幅上涨的态势，一方面是由于政策利好刺激刚性需求的集中爆发，京城楼市成交量出现明显回升，大大提振了开发商开盘销售信心；另外一方面也是开发商及时顺应市场变化，把握有利时机入市销售的营销策略的显现。”王英男分析认为。
综合各机构统计数据可以明显看到，3月份虽然开盘项目数量大增，但整体开盘均价仍在继续回落。亚豪机构数据显示，3月开盘项目整体均价为11115元/平方米，环比2月下降了11.7%，同比去年3月开盘均价则下降了19.1%。不仅整体项目均价出现明显回落，从区域及环线分布来看，房价下行的趋势也较为明显。3月五环外开盘项目均价为9125元/平方米，而去年同期五环外项目开盘均价高达11313元/平方米，比较下发现，目前五环外项目同比下降了2188元/平方米，同比降幅达20%。
北京易居房地产研究所副所长牟增彬认为，前些年的楼市开发过热导致房价非理性上涨。尤其是2007年，房价更是一路飙升，远郊区域的项目也趁机大肆涨价，以至于五环外的项目均价都在万元以上。但是不容忽视的问题是，远郊项目由于配套设施相对较差、综合竞争力无法与核心地段项目相比、产品性价比竞争力不高，在房价上涨的时候这些劣势容易被忽视。而当市场转冷的时候，问题愈发凸显，远郊项目销售困难加剧，不得不大幅降低价格。
专家指出，虽然从整体看来，目前的北京楼市依然面临价格下行的压力，但令市场振奋的是，3月开盘项目的销售情况普遍较为理想。北京市房地产交易管理网数据显示，3月开盘项目的整体销售率达到了41%，少数项目的销售率甚至能达到90%以上。除个别项目外，从销售率较好的项目来看，均是因为价格出现了较大幅度的下调，从而保证了销售的畅通。在市场利好及理性心态支撑下，目前的“小阳春”市场暖意有望在下一阶段得到延续。
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