潘石屹：结构性过剩仍是房地产的主流
这次国际金融危机不是周期性的危机，而是结构性的危机。周期性危机和结构性危机的区别就在于：周期性危机是以时间为标志，时间到了，经济自然就开始复苏；而结构性危机是看你的结构有没有进行调整，是否调整到位，如果没有调整到位，这样的危机还会继续下去。
所以，在这次金融危机的冲击下，中国几十年来形成的经济结构要调整，这种结构调整就是要把原先以出口为主，以为西方泡沫市场服务为主的模式，调整到为国内的市场服务上来。这次调整是大范围的、深层次的，绝不是短时间的，因为这次危机来势太猛，强度太大。在整个危机调整的过程中，中国经济表现出来最基本的特征是过剩——生产能力的过剩，劳动力的过剩，原材料一切生产要素都过剩。中国的房地产处在其中，当然也不例外。在未来，房地产和中国的经济一样，最基本的特征也是过剩。
中国的房地产行业本身是一个很本土化的行业，自己的土地、劳动力、原材料销售给自己的市场，在中国各自的城市中循环着。在2005年之前，中国房地产最大的变化是房改，从计划体制转换成为了市场体制，但是，这都是在中国自己的土地上，自己的系统中循环着、改变着。
在2004年、2005年，西方国家通过金融市场的泡沫制造出来了许多钱。资本的本质就是流动，寻求升值，这些资金流向的目标也很明确，就是被西方称为“四块金砖”的中国、印度、俄罗斯和巴西。中国是这“四块金砖”中最大的一块，自此，房地产的资本化打破了中国房地产正常的循环，即把正常的征地、建设和销售过程，变成以土地储备作为一个重要标志来衡量中国的房地产企业。每次当中国政府提出“18亿亩耕地的红线不能突破”时，都进一步刺激国际市场对中国土地追逐的热情，因为市场上不变的规则是“物以稀为贵”。
土地储备在国际资本市场上被起了一个好听的名字叫“土地银行”。2007年一年全国房地产开发商购买土地的支出就高达3万亿元人民币，而当年全国商品房的销售额也仅有2.9万亿元人民币。
但是，到了2008年年初，疯狂的故事开始谢幕。9月14日雷曼兄弟倒闭后，中国也以最快的速度行动起来，应对国际金融危机，保增长。
2008年年底，中国大多数的开发商都难以渡过年关，因为欠银行的钱太多，市场销售几乎停顿，沉淀的土地、房屋和待建工程也太多，许多房地产企业的资金链马上就要绷断，此时国际资本市场上的基金随时监控着房地产上市公司的财务报表，在市场上面不断地做空和打压这些企业，他们在随时聆听中国房地产企业资金链断裂，企业破产的爆炸声。就在这紧要关头，中国的银行大量发放贷款，据我所知，截止到2008年年底到期的房地产公司的贷款，银行基本都给延期了。
同时，各个城市的地方政府针对土地出让金都出台了红头文件，允许地产公司延期缴纳。在政府的鼎力帮助下，中国房地产企业在2008年年底、2009年年初的生死关头获得注血，渡过了这一生死劫。仅2009年一季度银行的放款额就高达4.58万亿元，有许多银行一季度的放款已经超过了去年全年的放款。虽然一季度财政收入和出口额还在不断下降，但股票市场、房地产市场在大量资金的支持下，出现了回暖的态势。
未来中国房地产市场将如何发展，最重要的还是取决于国际金融危机的演变情况，因为这次金融危机还远远没有结束。
全球的金融危机一定会对中国继续造成冲击，在这一点上万万不可过分乐观。如果中国未来还可能犯错误的话，那一定是在2009年一季度比较好的数据面前过分乐观了，过分地夸大了自己的力量，失去了对形势理性的判断。尤其是房地产行业，在大起大伏的过程中容易失去理性的判断。今天中国房地产的复苏也仍要以全球经济走出低谷为前提。
- 相关文章
- 京城楼市供应逐渐增多 房地产市场回暖将持续[04-20]
- 广州市房地产“办证难”年内有望拿下[04-17]
- “未来20年房地产仍是支柱产业”[04-16]
- 外资仍看好中国房地产 称长线投资最具潜力[04-15]
- 房地产业：一线城市放缓 二三线城市继续上升[04-15]
- 天津房地产市场回暖 将进一步加大投资力度[04-15]
- 最新文章
- 商品房预售许可公告（2009年第012号）[04-20]
- 河北省建筑节能领域节能减排博览会开幕[04-20]
- 河北省启动“城市洁净工程”[04-20]
- 南昌：540余经适房中签户互换房成功[04-20]
- 时评:公积金缴存公平比提高缴存上限更重要[04-20]
- 长沙被拆迁住房的政府补偿款可用于购房首付[04-20]
