秦皇岛市物业管理实施办法

第一章  总则
第一条  为加强和规范物业管理，维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》和有关规定，结合本市实际，制定本实施办法。
第二条  本市行政区域内的物业管理适用本实施办法。
第三条  本实施办法所称物业，是指各类房屋及与之相配套的设施、设备和相关场地。
本实施办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第四条  物业管理实行社会化、市场化、专业化经营服务型与业主自治相结合的体制。住宅物业管理实行选聘制；办公楼、商业大厦、厂房等非住宅物业管理实行选聘或委托制。
第五条  市房产管理局是市人民政府负责物业管理的行政主管部门（以下简称市物业管理行政主管部门）。
各县（区）建设局（房产局）是本辖区物业管理行政主管部门（简称县区物业管理行政主管部门）。
  市物业管理行政主管部门的主要职责是：
（一）根据有关法律、法规和政策制定物业管理的实施细则；
（二）负责新建项目物业管理方案的备案；
（三）负责物业管理企业的资质管理；
（四）指导县、区物业管理行政主管部门工作，对物业管理企业经营服务活动和资金使用情况实施监督、检查；
（五）组织、指导物业管理从业人员培训；
（六）代管市区住宅区共用部位、共用设施设备维修基金；
（七）负责指导物业管理企业的考评工作。
县、区物业管理行政主管部门的主要职责是：
（一）制定本辖区推行物业管理的方案和落实措施，抓好物业管理工作；
（二）负责本辖区内物业管理区域和等级的划分；
（三）指导成立业主大会，协调相关部门之间的工作关系；
（四）接受并处理业主、使用人和物业管理企业的投诉。
第六条  本市城市规划区域内的新建住宅小区应当实行物业管理，老旧小区和其他物业应逐步创造条件实行物业管理。
  第七条  住宅小区实行物业管理应具备下列条件：
（一）共用部位、共用设施设备维修基金建立；
（二）有规定面积的物业管理办公用房、经营性用房；
（三）物业及与其配套的设施设备及相关工程验收合格并交付使用；
（四）涉及后续管理所需的各种手续齐全。

第二章  业主及业主大会

第八条  房屋的所有权人为业主。物业的承租人和实际使用物业的其他人为使用人。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第九条  业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第十条  物业管理区域内的全体业主组成业主大会。业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。
一个物业管理区域成立一个业主大会。
第十一条  物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。公房业主和开发商业主可按具有的物业建筑面积比例产生业主代表大会成员数，但不得超过全体成员的1/2。
第十二条  业主大会履行下列职责：
（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
（三）选聘、解聘物业管理企业；
（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
（五）决定由全体业主承担业主大会和业主委员会开展工作的经费筹集、管理、使用方案；
（六）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（七）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
第十三条  业主委员会由业主大会选举产生。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
业主委员会组成人员数为5-15人，应为单数，其任期一般为三年。
业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
第十四条  业主委员会应当自选举产生之日起30日内到区、县物业管理行政主管部门备案，并凭物业管理行政主管部门开据的刻制印章介绍信，到公安部门申请刻制业主大会、业主委员会印章。
第十五条  业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
（四）监督业主公约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第十六条  社区可以建立居民委员会与业主委员会合一的组织体系，但双方责、权、利不变。市、县（区）有关部门应按照各自职责分工，协调做好物业管理中的有关行政管理工作，但不得干预物业企业的合法经营活动，不得将行政职责转嫁给物业企业。
第十七条  业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县物业管理行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。