秦皇岛市物业管理实施办法

第三十一条  物业管理企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。
物业企业必须持物业管理行政主管部门核发的物业管理资质证书及《营业执照》，方可从事物业服务经营活动。
外省、市物业管理企业进入本市从事物业管理经营活动的，需持物业管理企业资质证书副本（原件、复印件）、营业执照副本（原件）、法人代表身份证明、物业服务合同等有关合法有效证件，到市物业管理行政主管部门备案。
第三十二条   一个物业管理区域由一个物业管理企业承担物业管理服务。
第三十三条  业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第三十四条  物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第三十五条  物业服务合同的期限一般应与业主委员会的任期一致，到期可续签或重新签订。物业服务合同应报市物业管理行政主管部门备案。
第三十六条  物业服务合同期满一方不再续签的，应在合同期满前两个月通知对方，由业主大会在合同期满内重新聘用物业管理企业。合同期满前，物业管理企业破产或被撤销的，业主大会可以采取自管形式或其它临时管理措施，但不得超过两个月。
第三十七条  物业服务合同执行期间发生争议的，争议解决之前，合同双方不得停止履行义务，因一方停止履行义务给对方造成损失的，停止履行义务一方应赔偿损失。
第三十八条  物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房、经营性用房的有关事宜和本实施办法第二十七条第一款规定的资料交还给业主委员会。
物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。
第三十九条  物业管理企业必须在合同终止后的一个月内，腾出占用的物业管理办公用房和经营性用房等各项设施，移交有关资料，办理退租和费用结算等手续。
第四十条  物业管理企业可将物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第四十一条  物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照有关规定在物业服务合同中约定。
第四十二条  业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳，空置物业的服务费用由产权人交纳。
第四十三条  市、县（区）人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。
第四十四条  物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
第四十五条  物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第四十六条  对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当及时依法对违法行为予以制止或依法处理，如法律、法规另有规定的从其规定。
第四十七条  住宅区内的公用照明设施（产权移交给市路灯管理处的除外）由物业管理企业负责维护、管理，费用由业主或物业使用人支付。
第四十八条  物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
第四十九条  物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。
物业使用人违反本办法和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。
第五十条  物业管理行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业企业在物业管理活动中的投诉。

第五章  物业的使用与维护

第五十一条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，按有关规定办理审批手续。
第五十二条 业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
第五十三条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任，不得转嫁给物业管理企业。
供水、供电、供气部门以楼内分户计费表为界，负责界限以外（含计费表）的管线及设备的维修、养护。
采用城镇集中供热的，其供热管线及供热设施、设备由供热部门负责维修、养护。
采用自备锅炉供热、中央空调供热、地热供热等其它方式供热的，由供热单位负责相关管线及设施、设备的维修、养护。
上述部门或单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当于维修、养护施工完成同时恢复原状。
第五十四条 业主需要装饰装修房屋的，应当在装饰装修工程开工前告知物业管理企业。
装饰装修房屋的业主应当与物业管理企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，协议中物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
第五十五条  业主应当在物业建筑结构和安全要求允许的范围内进行装饰、装修，遵守装饰、装修的有关规定，并按设计用途使用物业，任何单位和个人不得擅自改变物业的设计用途。
第五十六条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金收取、管理、使用的办法按有关规定执行。
第五十七条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理营业执照、房屋租赁或抵押、广告审批等相关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第五十八条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务的，经业主委员会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。
第五十九条  业主在物业使用过程中应当遵守下列规定：
（一）不得损坏房屋主体结构、承重结构，不得改变房屋外貌，破坏、改装、拆除房屋原附属设施；
（二）不得占用或者损坏物业共用部位、共用设备设施、共用场地，不得擅自移动共用设备；
（三）不得违章搭建，侵占毁坏绿地；
（四）不得随意倾倒或抛弃垃圾、杂物，或向下水道中乱排、乱倒垃圾、杂物；
（五）不得放置超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品，不得排放有毒、有害物质、超标烟尘或者发出超出规定标准的噪声；
（六）不得擅自在物业共用部位或场所悬挂物品、张贴、涂写、刻画；
（七）不得违反法律、法规及业主公约的其他规定。
第六十条  物业管理企业有下列行为的，业主委员会有权予以制止并要求限期改正，情节严重的有权解除物业服务合同。
（一）对房屋及公用设施、设备不按有关规定修缮的；
（二）管理制度不健全，管理混乱的；
（三）擅自扩大收费范围，提高收费标准的。
第六十一条  物业管理企业应当参与、支持社区服务工作。社区服务工作必须遵守物业管理的有关规定。