秦皇岛市物业管理招标投标管理实施办法
秦皇岛市物业管理招标投标管理实施办法
秦政[2005]3号
第一章 总则
第一条 为规范本市物业管理招投标活动，保护招投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》(以下简称《招标投标法》)、《物业管理条例》和建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内的物业管理招投标活动适用本办法。
第三条 秦皇岛市房产管理局负责全市物业管理招投标活动的监督管理。依照有关规定监督投标公告发布和评标专家的抽取；申报或认定招标代理机构资格；进行物业管理项目招投标备案管理；组织稽查特派员对住宅项目招标投标活动进行监督检查。区、县房产局(建设局)按照有关法律法规的规定，负责本辖区内的物业管理招标投标活动的相关管理活动。
第四条 凡在本市行政区域内的住宅、住宅小区及同一物业区域内非住宅的建设单位和业主大会，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。投标人少于3个或者物业项目总建筑面积在2万平方米以下的，经区、县物业管理主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
第五条 物业管理招投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
第六条 任何单位和个人不得违反法律、行政法规规定，限制或者排斥具备投标资格的物业管理企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。
第二章 招标
第七条 本办法所称招标人是指依法进行物业管理招标的物业建设单位或业主大会。
第八条 物业末交付使用或者物业已交付使用但尚未成立业主大会的，新建物业项目开发建设单位是物业管理项目的招标人。
第九条 业主大会采用招标方式选聘物业管理企业的，须经业主大会决议并授权业主委员会具体实施。
第十条 物业管理招标由招标人依法组织实施。住宅项目招标时，市、县物业管理主管部门应派人现场指导、监督。
招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。
第十一条物业管理招标分为公开招标和邀请招标。
招标人采取公开招标方式的，应当在市级以上报刊、电视台或其它公共媒介上发布招标公告，可同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告。
招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。
招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。
第十二条 招标人可以委托秦皇岛市物业管理协会或其它招标代理机构办理招标事宜；有能力组织招标活动的，也可以自行组织实施招标活动。
物业管理招标代理机构应当具有省、市物业管理主管部门认可的代理机构资格，并在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本办法对招标人的有关规定。
未经招标人同意，招标代理机构不得转让代理业务。
招标代理机构不得为投标人提供其所代理的招标项目的咨询服务。
第十三条 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。
招标文件应当包括以下内容：
(一) 招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项1目名称、坐落位置、总占地面积、总建筑面积、房屋类型、产权性质、房屋栋数、户数、物业管理用房的配备及公用设施设备的基本情况等；
(二) 物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；
(三) 对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；
(四) 评标标准和评标方法；
(五) 招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等；
(六) 物业服务合同的签订说明；
(七) 其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。
第十四条 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报物业项目所在地的市县物业管理办公室备案：
(一)与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；
(二)招标公告或者投标邀请书；
(三)招标文件；
(四)法律、法规规定的其他材料。
第十五条 物业管理行政主管部门发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。
第十六条 公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。
实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。
资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。
第十七条 经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知预审结果。
在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标人。
第十八条 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于2 0日。
第十九条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少1 5日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
第二十条招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业管理项目市场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。
第二十一条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。
招标人设有标底的，标底必须保密。
第二十二条 在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。
第二十三条 通过招投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招投标工作：
(一)新建现售商品房项目应当在出售前30日完成；
(二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成：
(三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成：
(四)已实行物业管理的物业项目，应当在原物业管理服务合同终止30日前完成。
第二十四条 物业管理招标过程中发生的代理及信息发布、文件编制、劳务、交通等费用均由招标人支付。招标人为业主大会的，招标过程中发生的相关费用可自行筹集，也可以经业主大会决定在小区公用部位、共用设施设备经营收益中列支或在专项维修资金的利息中列支。
第三章 投标
第二十五条 本办法所称投标人是指响应物业管理招标、参与投标竞争的物业管理企业。
投标人应当具有相当的物业管理企业资质和招标文件要求的其他条件。
一级资质企业可以承接各种物业管理项目；二级资质企业可以承接3 O万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务；三级资质企业可以承接20万平方米以下的住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
投标人申请参加物业管理投标的，应向招标人提供下列证明材料：
(一)投标申请文件；
(二)营业执照、物业管理企业资质证书副本及复印件；
(三)投标人的信誉资料。
第二十六条 投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面的形式向招标人提出。
第二十七条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应。
投标文件应当包括以下内容：
(一)投标函；
(二)投标报价；
(三)物业管理方案；
(四)招标文件要求提供的其他材料。
第二十八条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收入和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，招标人应当拒收。
第二十九条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照本办法第二十八条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。
第三十条 投标人不得以他人名义投标或者其他方式弄虚作假，骗取中标。
投标人不得互相串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害投标人或者其他投标人的合法权益。
投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。
禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。
第四章 开标、评标和中标
第三十一条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止日期的同一时间公开进行，开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。
第三十二条 开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：
由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众开封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他内容。
开标过程应当记录，并由招标人存档备查。
第三十三条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。
评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5—9人单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不少于成员总数的三分之二。
评标委员会的专家成员由招标人从市房产管理局建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。
与招标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。
第三十四条 市房产管理局应当建立评标的专家名册，并负责对进入专家名册的专家进行有关法律和业务培训，对其评标能力、廉洁公正等进行综合考评，及时取消不称职或者违法违规人员的评标专家资格。被取消评标专家资格的人员，不得再参加任何评标活动。
第三十五条 评标委员会成员应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责。评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介入、其他利害关系的财物或者其他好处。
前款所称的与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。
第三十六条 评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清和说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。
第三十七条在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。
评标委员会应当按照招标文件的评标要求，根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。
除了现场答辩部分外，评标应当在保密的情况下进行。
第三十八条 评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对招标文件进行审定和比较，并对评标结果签字确认。
第三十九条 有下列情形之一的，评标委员会可以否决相应投标：
(一) 开标时合格投标人不足三个，没有达到预期的竞争性；
(二) 所有投标报价都超过标底的上限，招标人无力承受的；
(三)所有投标人在实质上都没有响应招标文件要求。
依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决后，招标人应当进行重新招标。
第四十条 评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照投标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。
招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。
第四十一条 招标人应当在投标有效期截止时限3 0目前确定中标人。投标有效期应当在投标文件中载明。
第四十二条 招标人应当在确定中标结果的7日内向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并应当返还其投标书。
投标人应当自确定中标人之日起1 5日内，向市物业管理办公室备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。
第四十三条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起3O日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
第四十四条 招标人无正当理由不与中标人签定合同，给中标人造成损失的，投标人应当给予赔偿。
第四十五条 招标活动结束后，招标人或者原物业管理企业应将下述档案材料移交给中标人：
(一)项目竣工总平面图，单体建筑、结构、设备安装竣工图及附属配套设施、地下管网工程竣工图；
(二)各类物业设施的验收、接管档案；
(三)物业分户产权清册、租赁清册、业主使用人情况表；
(四)公共设备、公共设施设置清单以及运行、保养、改造、维修记录和凭证；
(五)以栋为单位的专项维修资金的分户清册或资料；
(六)房屋质量保证文件和房屋使用说明文件；
(七)财务收支情况；
(八)公共配套设施的产权及收益归属清单；
(九)物业管理所必须的其他资料。
第五章 法律责任
第四十六条 住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由市、县物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。
第四十七条 招标代理机构违反规定，泄露应当保密的与招标投标活动有关的情况和资料的，或者与招标人、投标人串通损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益的，由市、县物业管理行政主管部门处5万元以上25万元以下的罚款，对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处单位罚款数额5％以上10％以下的罚款；有违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，暂停直至取消招标代理资格；构成犯罪的，依法追究刑事责任。给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。
前款所列行为影响中标结果的，中标无效。
第四十八条 招标人以不合理的条件限制或者排斥潜在投标人的，对潜在投标人实行歧视待遇的，强制要求投标人组成联合体共同投标的，或者限制投标人之间竞争的，由市、县物业管理行政主管部门责令改正，可以处1万元以上5万元以下的罚款。
第四十九条 招标人向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量或者可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况，或者泄露标底的，由市、县物业管理行政主管部门给予警告，可以并处1万元以上10万元以下的罚款；对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
前款所列行为影响中标结果的，中标无效。
第五十条 投标人互相串通投标或者与招标人串通投标的，投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿的手段谋取中标的，中标无效，由市、县物业管理行政主管部门，处中标项目金额5‰以上10‰以下的罚款，对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处单位罚款数额5％以上10％以下的罚款；有违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，取消其一年至二年内参加依法必须进行招标的项目的投标资格并予以公告，直至由工商行政管理机关吊销营业执照；构成犯罪的，依法追究刑事责任。给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。
第五十一条 投标人以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标的，中标无效，给招标人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十二条 投标人超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。
第五十三条 评标委员会成员收受投标人的财物或者其他好处的，评标委员会成员或者参加评标的有关工作人员向他人透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐以及与评标有关的其他情况的，由市、县物业管理行政主管部门给予警告，没收收受的财物，可以并处3千元以上5万元以下的罚款，对有所列违法行为的评标委员会成员取消担任评标委员会成员的资格，不得再参加任何依法必须进行招标的项目的评标；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十四条 中标人将中标项目转让给他人的，将中标项目支解后分别转让给他人的，违反规定将中标项目的部分主体、关键性工作分包给他人的，或者分包人再次分包的，转让分包无效，由市、县物业管理行政主管部门处转让、分包项目金额5‰以上10‰以下的罚款；有违法所得的，并处没收违法所得；可以责令停业整顿；情节严重的，由工商行政管理机关吊销营业执照。
第五十五条 招标人与中标人不按照招标文件和中标人的投标文件订立合同的，或者招标人、中标人订立背离合同实质性内容的协议的，由市、县物业管理行政主管部门责令改正；可以处中标项目金额5‰以上10‰以下的罚款。
第五十六条 中标人不按照与招标人订立的合同履行义务，情节严重的，由市、县物业管理行政主管部门取消其2年至5年内参加依法必须进行招标的项目的投标资格并予以公告，直至由工商行政管理机关吊销营业执照。
第五十七条 对招标投标活动依法负有行政监督职责的国家机关工作人员徇私舞弊、滥用职权或者玩忽职守，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第六章 附 则
第五十八条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向市物业管理办公室投诉。
第五十九条 招标文件或者投标文件使用两种以上语言文字的，必须有一种是中文，如对不同文本发生异议的，以中文文本为主，用文字表示的数额与数字表示的金额不一致的，以文字表示的金额为准。
第六十条 其它物业管理项目的招标投标活动参照本办法执行。
第六十一条 本办法由市房产管理局负责解释。
第六十二条 本办法自2 0 0 5年5月1日起施行。
