秦皇岛市人民政府关于完善和落实城市住房保障制度切实解决低收入家庭住房问题的实施意见

各县、区人民政府，开发区管委，市政府各部门，各企事业单位，驻秦各单位，驻秦各部队：
为贯彻落实国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）和河北省人民政府《关于完善和落实城市住房保障制度切实解决低收入家庭住房问题的若干意见》（冀政[2007]95号）精神，结合我市实际，提出如下实施意见：
一、明确指导思想、总体要求和基本原则
（一）指导思想。以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，把解决低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决低收入家庭住房困难的政策体系。
（二）总体要求。以低收入家庭为对象，进一步建立健全廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大旧住宅小区改善、老旧小区和城中村改造工作力度，力争到“十一五”期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善，农民工等其他城市住房困难群体的居住条件得到改善。
（三）基本原则。解决低收入家庭住房困难，要坚持立足我市市情，满足基本住房需要；统筹规划，分步解决；政府主导，社会参与；统一政策，因地制宜；市政府督促指导，县、区政府和市政府相关部门具体落实。
二、进一步推进廉租住房制度建设
（四）扩大廉租住房制度保障范围。从2008年起将保障范围由住房困难的最低生活保障家庭扩大到住房困难的低收入家庭，即在《秦皇岛市城镇廉租住房保障办法》的基础上，将保障对象的家庭人均收入和住房状况条件调整为：
1、享受最低生活保障或家庭人均可支配收入在当地上年度家庭人均可支配收入的0.5倍以下；
2、家庭人均住房建筑面积在15平方米以下且家庭住房总建筑面积在50平方米以下。
当地上年度家庭人均可支配收入，由市、县政府每年向社会公布一次。
（五）合理确定保障标准及方式。保障标准为人均建筑面积15平方米，每户建筑面积最低30平方米，最高50平方米。
保障方式以货币配租为主，实物配租为辅。实物配租户数一般应达到应保障户数的15％-25％，主要面向孤老病残等特殊困难家庭和其他急需救助家庭。
每平方米货币配租标准为当地住房租赁市场平均租金与廉租住房实物配租租金的差额。
（六）规范廉租住房管理。2007年底前，各县、区要开展低收入家庭住房状况调查，建立低收入家庭住房档案和廉租住房档案。严格落实申请、审批、公示和退出制度，实行动态管理。
经审核符合条件的，为其发放《秦皇岛市城镇廉租住房制度保障证》（以下简称《廉租住房保障证》）。住房保障管理部门每年要对取得《廉租住房保障证》的家庭进行一次审核，对不符合廉租住房保障条件的，收回并注销《廉租住房保障证》。自收回并注销《廉租住房保障证》的第二个月起，享受货币配租的，停发补贴；享受实物配租的，按市场租金标准收取租金，并在六个月内收回所租住房。
实物配租的廉租住房不得转租。否则，注销《廉租住房保障证》，收回转租的住房。
廉租住房实物配租租金，由市、县政府价格管理部门会同住房保障管理部门按照房屋维修费和管理费两项因素核定，经同级政府批准后执行，并报上级主管部门备案。
对廉租住房制度保障对象中的最低生活保障家庭，在保障标准内给予全额补贴或全额免除租金。
享受廉租住房制度保障的家庭在租赁住房期间发生的水费、电费、采暖费等由承租家庭自负。
（七）实物配租廉租住房的来源：
1、单独建设或联动运作的经济适用住房预留部分；
2、市场上收购的符合廉租住房条件的住房；
3、公有住房中转换和腾空调剂出的住房；
4、接受社会捐赠的住房；
5、通过其他渠道获得的住房。
三、改进和规范经济适用住房管理
（八）规范经济适用住房供应对象。供应对象为住房困难的低收入家庭，并与廉租住房保障对象衔接，具体条件是：
1、具有本市城镇常住户口且申请人家庭成员至少一人取得本市户籍三年以上（驻秦部队申请人员配偶应具有我市城市区户籍）；
2、家庭人口在2人以上或年满30周岁的，离异人员离异须满3年以上；
3、家庭人均可支配收入不超过上年度当地人均可支配收入；
4、家庭人均住房建筑面积在15平方米以下且家庭住房总建筑面积在50平方米以下。
近期优先为无住房的低收入家庭供应经济适用住房。
（九）改进和完善经济适用住房实现形式。经济适用住房项目由市政府确定，建立以经济适用住房与商品住房开发建设联动运作为主的经济适用住房建设方式。
（十）做好经济适用住房项目储备。各县政府和市直有关部门应根据城市住房建设规划，提前做好经济适用住房项目储备，为逐年滚动开发创造条件。
（十一）经济适用住房开发建设项目实行审批制。市、县住房保障管理部门应当会同同级有关部门根据项目储备和年度用地计划情况，分年度拟定经济适用住房项目，经同级政府同意并完成项目可行性研究报告等前期准备后，逐级报省建设厅审批。
（十二）市场化运作的经济适用住房建设项目，采用项目法人招标方式，选择具有相应资质和良好社会责任的房地产开发企业。
市、县政府确定的零利润的经济适用住房项目由市、县政府确定开发建设单位。
市场化运作的经济适用住房项目前期准备由市、县廉租住房和经济适用住房管理中心负责，在项目经省建设厅批准后，代市、县住房保障管理部门组织项目法人招标。
项目法人招标应采取公开方式，招标文件应包括建设内容、建设标准、建设工期、建设质量、销售价格等。招标底价按《经济适用住房价格管理办法》的规定，由市、县政府价格管理部门会同同级住房保障管理部门确定。
参加投标的房地产开发企业必须具有三级以上（含三级）相应资质、项目资本金、良好的开发业绩和社会信誉。
（十三）严格控制建设标准。2007年8月10日国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）印发后取得《建设用地规划许可证》的经济适用住房项目，单套住房建筑面积应控制在60平方米左右。之前取得《建设用地规划许可证》的经济适用住房项目，单套住房建筑面积，多层楼房应控制在80平方米以下，中高层、高层楼房应控制在90平方米以下。
经济适用住房规划、设计应按照规定的单套住房建筑面积标准和普通的装修与室外景观环境标准进行规划、设计。
（十四）改革经济适用住房销售方式。房地产开发企业在取得经济适用住房的《商品房预售许可证》后，须交由市、县廉租住房和经济适用住房管理中心代理销售。
（十五）严格监管销售价格。经济适用住房价格实行政府指导价，由市、县价格主管部门会同住房保障主管部门按照有关规定确定，并向社会公布。
经济适用住房销售应实行明码标价，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。
（十六）严格执行供应对象审核和经济适用住房销售程序。市、县主管部门分批次受理经济适用住房申请登记，并按照规定条件严格审核供应对象资格。按照透明、公开、公平原则，经济适用住房销售按照申请、审批、公示和摇号程序公开进行。
（十七）改革经济适用住房转让办法。购房人在2007年5月1日前购买的经济适用住房，购买不满5年不得直接上市交易，因各种原因确需转让，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年的，购房人可在履行相关的备案手续，交纳土地出让金后上市交易。
购房人从2007年5月1日后取得《商品房预售许可证》的经济适用住房项目购买经济适用住房的，应按照规定办理权属登记。《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》应分别注明经济适用住房、划拨土地。购房人对经济适用住房拥有有限产权。购房人在取得《房屋所有权证》后可以将所购经济适用住房转让，但必须交由市、县廉租住房和经济适用住房管理中心代理，以市、县政府价格管理部门会同住房保障管理部门核定的价格，转让给其他符合购买经济适用住房条件的家庭。上述规定应在经济适用住房购房合同中予以明确。
（十八）严格执行集资建房政策。单位集资建房（即单位自建经济适用住房）只能由距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合城市规划前提下，利用本单位1978年12月31日（含当日，以有批准权的政府批文时间为准）前征用的土地组织实施。严禁党政机关和有财政拨款的事业单位组织职工集资建房。住房困难户较多的自收自支事业单位可比照困难企业的规定办理。
（十九）严格审批集资建房。市、县管理的国有控股企业组织职工集资建房，经市、县国有资产监督管理部门同意、住房保障管理部门初审后由市、县人民政府审批；其他类型的企业经市、县住房保障管理部门初审后由市、县人民政府审批。省和中央管理的国有控股企业集资建房，在经驻地市、县住房保障管理部门初审，并分别经省和中央国有资产监督管理部门同意后由省建设厅审批。未经省建设厅或市、县人民政府审批，城市规划管理部门不得核发《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》。需要改变土地用途的，应依法向市、县国土资源部门申请办理改变土地用途审批手续与变更登记手续。对违规审批、许可集资建房的，要追究有关责任人的责任。
集资建房经批准后，组织单位应按照基本建设程序办理相关手续。集资建房的优惠政策、建设标准、转让办法等均应严格按照经济适用住房的有关规定执行。集资建房的参加人，应为本单位符合经济适用住房购买条件的职工。
（二十）任何单位不得借集资建房名义变相搞实物分房或商品住房开发。按照每户一套的原则，集资建房的套数须对应于参加集资建房的职工户数，不得多建。因城市规划和建筑设计原因建设了超出集资建房单位职工实际需要的住房，则多建的住房由市、县廉租住房和经济适用住房管理中心，以市、县价格管理部门会同住房保障管理部门核定的销售价格向集资建房单位以外其他符合购买经济适用住房条件的家庭销售。售房款在支付集资建房单位的实际成本后，剩余部分应全部上缴本级财政，主要用于补充住房保障专项资金。其中经财政部门预算核定，可安排一定比例资金用于相关工作的业务经费。
实行代建制的集资建房项目，集资建房单位不得用所建住房抵顶代建服务费，否则，由市、县住房保障管理部门将抵顶代建服务费的住房收回，按多建的住房处理。
对党政机关和有财政拨款的事业单位违反规定组织职工集资建房和借集资建房名义变相搞实物分房或房地产开发的，要坚决纠正，并追究有关责任人的责任；对变相搞房地产开发的，还要依据有关法律、法规进行行政处罚。
（二十一）按照建房成本收取集资建房款。集资建房单位应按照集资建房批准部门核定的建房实际成本（包含所用土地的当前划拨价）向参加集资建房的职工收取建房款。集资建房款实行专户管理、专项使用，并接受集资建房批准部门的监督管理。
四、建立住房保障专项资金
（二十二）设立住房保障专项资金，主要来源为：
1、土地出让净收益的10％；
2、住房公积金增值收益扣除计提住房公积金贷款风险准备金、管理费等费用后的余额；
3、市、县（区）财政一般预算资金；
4、与商品住房开发联动项目的经济适用住房售房款；
5、廉租住房实物配租收取的租金；
6、接受社会捐赠等其他资金。
住房保障专项资金实行专户管理，专款专用，专账核算，财政监督。
五、完善住房公积金制度
（二十三）完善住房公积金管理委员会决策机制，落实会议制度、重大事项备案制度和年度报告制度。
（二十四）加强住房公积金行政执法工作。市住房公积金管理中心依据《住房公积金管理条例》完善相关规章、措施，调查、掌握本市所有单位和其职工人数情况，对能缴而不缴、断缴、欠缴单位上门催缴，对拒不缴纳的，申请法院强制执行；对具备条件尚未按规定建立住房公积金制度的单位，采取得力措施，促其尽快建立住房公积金制度；对拒不按规定建立住房公积金制度的单位，进行行政处罚。
（二十五）规范住房公积金的缴存比例和基数。各县、区财政供养单位和个人缴存比例不得低于职工工资的5%，市区财政供养和非财政供养的，单位缴存比例可以提高到15%，个人缴存比例可以提高到10%。1998年12月15日以后参加工作的职工，单位为其缴存的住房公积金最高可以达到职工工资的25%，个人部分不得低于职工工资的10%，但不应高于15%。住房公积金缴存比例调整，由市住房公积金管委会拟定，经市政府审核后，报省政府批准。
各单位为职工缴存住房公积金，计算月缴存额的职工本人工资基数，不得超过市统计部门公布的上一年度在岗职工月平均工资的3倍。
（二十六）努力提高住房公积金的使用率。加大宣传力度，合理简化贷款手续，提供高效服务；加强考核，将市住房公积金管理中心的工作成效与奖惩挂钩。
六、逐步改善其他住房困难群体的居住条件
（二十七）大力实施旧住宅小区改善工程。各县、区政府要对旧住宅小区（包括组团）进行全面调查摸底，建立档案，制定改善计划，按照统筹规划、积极推进、分步实施的原则，实施改善工程。城市区在3年内基本完成。
旧住宅小区改善工程内容包括整修房屋，清理垃圾，补建、改造配套设施，拆除违章建筑，进行建筑节能改造等。
各县、区要通过“政府补一点、公用设施运营单位投一点、原开发建设单位拿一点、居民出一点”的办法多方筹措资金，统筹使用土地出让金、城市基础设施配套费、公用事业附加等城建资金，用于道路、排水、消防、绿化等设施的更新、补建和房屋外墙面的粉刷及其他公共部位的维修。
供电、供水、供气、供热、电信等设施更新、补建的支出，由各运营单位承担。原开发建设时遗漏的设施，由开发建设单位投资完善。对于修缮更新住房产权人自用部位和设施设备等项目支出，由受益的住房产权人承担。
要建立长效的后续管理机制，对于具备一定条件的，可以推行物业管理服务；对于居民收入水平较低、尚未具备引入物业管理条件的，可由街道办事处、居民委员会、居民共同负责住宅区的维护管理。
（二十八）稳步推进老城区的拆迁改造。各区政府、开发区管委要贯彻落实《秦皇岛市人民政府关于老旧小区和城中村改造的实施意见》（秦政［2005］154号），稳步推进本辖区内的老旧小区和城中村拆迁改造步伐，切实改善居民的住房条件。棚户区（危陋住宅区）改造要在3年内基本完成。
老旧小区和城中村改造要坚持政府主导、政策扶持、市场运作的原则。市国土资源管理部门要按照《中华人民共和国物权法》的有关规定，负责征收、拆迁和安置，形成的净地以招拍挂形式出让给有相应资质的房地产开发企业，各区政府、开发区管委要积极配合。
在拆迁改造过程中，对被拆迁居民合法取得的拆迁补偿款，免征个人所得税；对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价中相当于拆迁补偿价款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超出部分征收契税。
各县政府要参照上述规定，制定符合本县实际的旧住宅小区改善和老旧小区、城中村改造政策，实施旧住宅小区改善和老旧小区、城中村改造，努力改善群众的居住条件。
（二十九）多渠道改善农民工居住条件。用工单位要按照“谁用工、谁负责”的原则，为招用的农民工提供符合安全标准和基本卫生条件的居住场所。农民工集中的开发区和工业园区，要按照集约用地的原则，统筹规划，集中建设农民工宿舍，实行统一管理，供园区企业租用。城中村改造时，要考虑农民工的居住需要，在符合城市规划和土地利用总体规划的前提下，集中建设向农民工出租的集体宿舍。有条件的可按照经济适用住房的相关优惠政策建设符合农民工特点的住房，以农民工可承受的合理租金向农民工出租。
七、发展和规范住房市场
（三十）进一步发展住房二级市场和租赁市场。鼓励房地产开发企业开发建设中小户型住房面向社会出租，引导居民通过租赁等多种方式，解决住房困难，合理改善居住条件。
（三十一）整顿和规范房地产市场秩序。各有关部门要加强对房地产开发建设、销售的全过程监管，加强对房地产中介和房地产广告宣传的管理，深入开展房地产交易市场秩序专项整治，坚决查处房地产开发建设、销售、中介、广告发布中的违法违规行为，维护群众合法权益。要加强房地产价格监管，抑制房地产价格过快上涨，保持房地产市场健康发展。
（三十二）继续抓好国家、省房地产市场宏观调控政策措施的落实。认真实施《秦皇岛市住房建设规划（2006-2010）》，优先发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房，确保城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重达到开发建设总面积的70%以上，中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房建设用地的年度供应量不低于居住用地供应总量的70%。
八、完善和落实配套政策
（三十三）完善《秦皇岛市城镇廉租住房保障办法的补充规定》、《秦皇岛市经济适用住房与商品住房开发建设联动运作的实施办法》、《秦皇岛市住房保障专项资金管理暂行办法》，为推进和规范住房保障工作提供必要的政策依据。
（三十四）落实经济政策和建设用地。廉租住房和经济适用住房（含单位集资建房）建设、旧住宅小区改善、老旧小区和城中村改造拆迁安置房建设一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。
廉租住房和经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供应。要根据城市住房建设规划，在土地供应计划中予以优先安排，并在申报年度用地指标时单独列出，切实保证供应。
住宅小区外城市基础设施由政府负责配套建设。
商业银行根据经济适用住房购买人的申请向其提供贷款，应执行中国人民银行公布的贷款利率，不得上浮。用于个人购房贷款的住房公积金，应优先向经济适用住房购买人发放。房地产开发企业可以在建的经济适用住房项目作抵押，向商业银行申请住房开发贷款。
社会各界向政府捐赠廉租住房，执行公益性捐赠税收扣除的有关政策。
社会机构投资廉租住房或经济适用住房建设、旧住宅小区改善、老旧小区和城中村改造工程的，可同时给予相关的政策支持。
九、强化各级政府的住房保障职能
（三十五）市政府成立由各区政府和市房管、土地、规划、建设、发改委、统计、物价、财政、监察、民政、公安、劳动和社会保障、工会、税务、银行、住房公积金等有关部门组成的市住房委员会。住房委员会下设办公室，办公室设在市住房保障和房产管理局（市房改办）。市住房委员会办公室具体负责住房保障制度有关政策拟订、统筹协调和日常管理等工作。各成员单位应各司其职，各负其责，协调配合，强化服务，共同做好住房保障工作。
（三十六）市、区房产管理局要按照规定程序，统一更名为住房保障和房产管理局，负责廉租住房和经济适用住房管理以及其他房产管理工作；各县要成立住房保障和房产管理局，加强廉租住房和经济适用住房管理及其他房产管理职能。市、县要整合房产管理部门现有事业机构编制资源，成立廉租住房和经济适用住房管理中心，作为非营利性事业机构，具体负责廉租住房的购建、维修管理、租赁住房补贴发放、经济适用住房项目前期准备和销售代理等事宜。各级政府应为住房保障管理部门及其工作机构提供必要的工作经费和工作条件。
（三十七）调整市住房公积金管理委员会办公室设置方式，将其设置在市政府办公室。
（三十八）市政府将住房保障工作纳入对各县、区政府的目标责任制管理，纳入对各县、区政府的政绩考核之中，制定考核办法，年底进行考核。
市住房保障管理部门会同市监察局等有关部门负责对各县、区住房保障工作的日常监督检查。对工作不落实、措施不到位、完不成目标任务的予以通报批评、限期整改；问题严重的，追究政府有关责任人的责任。对在住房保障工作中以权谋私、玩忽职守的，依法依规追究有关责任人的行政和法律责任。
本意见自印发之日起执行。凡过去文件规定与本意见不一致的，以本意见为准，秦政[2007]121号文件同时废止。

二○○七年十月三十一日