关于印发《秦皇岛市商品房售楼场所(代理机构经营场所)规范》等规范的通知(秦房字[2006]106号)
秦房字〖2006〗106号
各县、区房产管理局（建设局），各房地产开发企业、商品房销售代理机构：
为规范商品房预（销）售市场秩序，加强商品房预（销）售广告管理，提高商品房预（销）售行政管理水平，使广大住房消费者充分享有知情权，保护住房消费者合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国广告法》、《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）、《房地产广告发布暂行规定》、《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）等有关法律、法规、规章的规定，结合我市实际，市房产管理局制定了《秦皇岛市商品房售楼场所（代理机构经营场所）规范》、《秦皇岛市商品房预（销）售广告宣传规范》和《秦皇岛市商品房预（销）售行政管理规范》，现印发给你们，并就有关问题通知如下：
一、本通知印发的各项规范自二○○六年六月一日起施行。
二、凡经批准预售的商品房项目必须设立售楼场所；委托代理销售的，受托机构必须有合法、规范、固定的经营场所，并在申请商品房预售许可证前达到规范化要求。
2006年6月1日前已经批准预售的商品房项目须在2006年7月1日前将应当明示的有关事项达到规范化要求。7月1日后房产行政管理部门将按管理权限全面检查贯彻落实情况，检查结果予以通报。
三、两个或两个以上商品房预销售项目合用一个售楼场所的、房地产经纪服务机构同时代理两个或两个以上商品房预销售项目的，必须按规范化要求明示各个项目的有关证件资料，销售人员须按隶属佩戴相应的胸牌。
四、售楼场所已撤销但仍有商品房销售的，也必须在销售地点明示有关证件资料，销售人员必须持相应资格证上岗。
五、销售人员应当是具备房地产经纪人或经纪人协理资格的人员。没有相应资格的，应当参加市房管局统一组织的上岗培训，取得《秦皇岛市商品房销售人员培训合格证》（另行通知）。
销售人员上岗时必须佩戴胸牌（前胸）。胸牌应载明房地产开发企业或代理机构名称、销售人员照片、姓名及编号。
六、开发企业及其委托代理机构，必须严格按照有关法律、法规、规章的规定和《秦皇岛市商品房预（销）售广告宣传规范》发布商品房预售广告，违者将按有关规定严肃处理。
七、各级商品房预（销）售行政管理部门及其工作人员，应增强服务观念，强化服务意识，为我市房地产行业健康发展提供优质服务。
附：1、《秦皇岛市商品房售楼场所（代理机构经营场所）规范》
2、《秦皇岛市商品房预（销）售广告宣传规范》
3、《秦皇岛市商品房预（销）售行政管理规范》
秦皇岛市房产管理局
二○○六年五月二十六日
秦皇岛市商品房售楼场所（代理机构经营场所）规范
商品房售楼场所及代理机构经营场所须明示以下事项：
（一）明示主体资格证明：
1、房地产开发企业营业执照；
2、房地产开发企业资质证书；
3、商品房销售人员资格证书（含房地产经纪人或经纪人协理资格证书，没有相应资格的，明示《商品房销售人员培训合格证书》，以下同。）；
4、由代理机构代理销售的，还须明示代理机构营业执照、资格备案证书、执（从）业人员资格证书和商品房销售人员培训合格证及委托代理协议；
5、前期物业管理企业资质证书。
（二）明示房地产开发经营审批手续：
1、商品房预售许可证（采取现房销售方式的除外）；
2、固定资产投资项目核准证；
3、建设用地规划许可证；
4、土地使用权证书；
5、建设工程规划许可证；
6、建筑工程施工许可证；
7、盖有“建设工程规划资料审核专用章”的建设工程规划总平面图；
8、已设定抵押权的，应明示《他项权利证》或《在建工程抵押登记证》，以及抵押权人同意预售的证明；
9、规划设计变更的，应明示规划部门批准变更文件及变更后的图纸；
10、采取现房销售或期房预售转现房销售的：未办初始登记的应明示《河北省建设工程竣工备案表》，已办初始登记的应明示《房屋所有权证》（即大产权证）；
11、物业管理方案备案通知书。
（三）明示商品房预（销）售项目说明书
商品房预（销）售项目相关资料经整理统一印制成说明书，销售人员人手一册，主要有：
1、商品房项目介绍；
2、本规范第（一）、（二）项应明示的主体资格和房地产开发经营审批手续的批准（核准、备案）机关及批准（核准、备案）文号；
3、商品房的结构类型、装修标准；
4、项目及其配套设施的平面示意图；
5、标有设计尺寸的户型图，其中应注明设计尺寸、建筑面积、套内建筑面积、共有部位分摊面积；
6、共有部位建筑面积分摊办法说明；
7、商品房的价格、计价方式、付款方式、配套费用及代收代缴费用的收取标准及收费依据；
8、房地产开发企业（代理机构）名称、联系电话、售楼场所（经营场所）电话；
9、商品房预售款监管专用帐户、开户行名称；
10、监督电话（城市区域内，举报电话3210110，咨询电话3650922，3650923；各县区域内，举报咨询电话为各县建设局负责办理商品房预售许可的科、处办公电话）。
（四）、其他应明示的事项：
1、依据商品房项目规划总平面图制作的沙盘模型；
2、 建设部《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》等；
3、经物业管理部门备案的物业管理方案；
4、《商品房买卖合同》、《商品房认购书》示范文本；
5、《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》等。
（五）注意事项：主体资格证明和房地产开发经营审批手续应在售楼场所（代理机构经营场所）的显著位置悬挂。审批（核准）实行正、副本制度的，应明示正本，其他可明示盖有批准（核准）机关印章的复印件（复印件应包括封面及正文，不能缺页），房地产开发企业及其商品房代理销售机构应对复印件的真实性和合法性负责；商品房预销售项目说明书和其他应明示的事项应设公示台，在买卖双方订立商品房买卖合同前，销售人员应及时提醒买受人自行查阅上述资料。
房地产开发企业、商品房销售代理机构及广告经营者发布商品房预（销）售广告宣传应遵守本规范。
（一）在户外、印刷品发布商品房预（销）售广告须经工商行政管理部门审查登记。
（二）不具备销售条件的商品房不得发布预（销）售广告，主要包括：在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；预售房地产，未取得该项目预售许可证的；权属有争议的；违反国家有关规定建设的；不符合工程质量标准，经验收不合格的；法律、行政法规规定禁止的其它情形。
（三）未取得商品房预售许可证，不得以“内部认购”、“内部认订”、“内部登记”、发售“会员卡”等名目变相发布商品房预售广告。也不得载明或变相载明户型图、面积、价格、销售进度、销售电话、开盘日期等内容。
（四）只对企业或商品房项目进行介绍的广告，不得载明或变相载明本规范第（三）项禁止载明的事项。
（五）除只对开发企业或商品房项目进行介绍的广告外，发布任何形式的商品房预（销）售广告和制作项目说明书等印刷品应当载明开发企业名称和《商品房预售许可证》批准文号；委托代理销售的，还应载明代理机构名称、《房地产经纪机构资格备案证书》编号。
（六）发布商品房预（销）售广告，内容必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗和误导公众。不得含有虚假、夸大宣传的内容。主要包括：向购房者承诺与实际情况不符或根本无法兑现的各种价格优惠、服务标准、环境及配套设施、物业管理的；未能按规定的要求明示价格、面积等内容的。
（七）广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。
（八）广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。
（九）广告中表示项目位置的，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当。
（十）广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。
（十一）广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积还是使用面积。
（十二）广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。
（十三）广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。
（十四）房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。
（十五）房地产广告中不得含有能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定；涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明。
（十六）广告经营者受托发布商品房销售广告前，应当查验开发企业营业执照、资质证书，由代理机构发布广告的，应查验其营业执照、资格备案证书及《委托代理合同》等主体资格证明。属预售广告的，还应查验《商品房预售许可证》；属现房销售广告的，应查验《河北省建设工程竣工备案表》，已经办理初始登记的，查验《房屋所有权证》（即大产权证）。
不符合法律、法规、规章及本规范要求的商品房预（销）售广告不得发布。
秦皇岛市商品房预销售行政管理机关行为规范
1、商品房预销售行政管理机关（以下简称管理机关）应当按照管理权限和职责范围做好商品房预销售市场准入、监督检查、制度的制定与落实以及法制培训等管理工作。
2、严格商品房预售许可条件和程序，按法律法规规定实施行政许可。城市区区域的商品房预售申请由市行政服务中心窗口受理，由市房产管理局审查、批准，核发《商品房预售许可证》，并加盖“秦皇岛市房产管理局”印章；各县区域内的商品房预售申请由项目所在地的县建设局受理、审核、批准，核发《商品房预售许可证》，并加盖“××县建设局”印章。全市统一使用由市房产管理局印制的《秦皇岛市商品房预售审批表》和《秦皇岛市商品房预售许可证》样本。各县建设局要参照市房产管理局制定的《办理商品房预售许可工作规程》规定的程序和流程办理商品房预售许可，对不符合预售条件的商品房项目，不得核发《商品房预售许可证》。
3、管理机关应自商品房预售申请受理之日起7个工作日内，核发商品房预售许可证；不同意预售的，应自受理之日起5个工作日内退件并说明理由，书面通知申请人。
4、各县批准的商品房预售项目实行季报制度。报告期内无批准项目的，应电话告知。
5、商品房预售合同实行备案制度。管理机关及房地产交易机构自备案申请受理之日起当日内办结，不符合条件的当日退件，并说明退件理由。
6、管理机关对新批准预售的商品房项目，应通过各种途径向社会公告。
7、管理机关及房地产交易机构应建立信息查询制度，提供已登记、抵押的房地产信息。
8、管理机关应设立和公布商品房预售的查询和投诉电话，对受理的投诉应当及时处理并予答复。
9、管理机关应对已核发或未核发预售许可证的商品房项目的进展情况进行跟踪监督，发现不规范问题，应立即责令出卖人及其代理机构限期改正。 对于严重违法违规行为，应当依法予以查处。涉嫌犯罪的，应移交司法机关追究其刑事责任。
10、管理机关应当建立法制培训和业务学习制度，强化工作人员依法行政意识，提高服务水平。对于玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的工作人员，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
