房产局关于实行《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》制度有关问题的紧急通知(秦房字[2005]79号)

                                            秦房字〔2005〕79号

各县、区房产局（建设局），各房地产开发企业：
       根据建设部《关于印发〈商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定〉的通知》（建房［1998］102号），我市自1998年起在商品房销售中实行了《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》（以下简称一版“两书”）制度 。2003年，根据国务院发布的《建筑工程质量管理条例》（国务院令第279号，以下简称《条例》）和建设部发布的《商品房销售管理办法》（建设部令第88号，以下简称《办法》），我局对“两书”内容进行了修改,印发了新的《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》（以下简称二版“两书”）。从几年来的实施情况看，大部分开发企业都能较好地执行“两书”制度，能够按照保修范围、保修期限履行保修责任。但也发现少数房地产开发企业没能认真执行，有的企业至今还对国家有关规定存有误解。为了保障住房消费者的权益，加强商品住宅售后服务管理，切实落实好国家关于“两书”制度的规定，现将最近修改的《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》（以下简称三版“两书”）印发给你们,并就有关问题通知如下：
一、各级房产主管部门要认真组织实施《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》制度，加强房地产开发企业的管理，督促房地产开发企业在商品住宅交付使用时向购买人提供“两书”，明确质量责任，确保商品住宅质量。
二、房地产开发企业交付使用商品房时，必须向购房人提供《 商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》，否则将按《河北省城市房地产开发经营管理规定》（河北省政府令[2004]第3号）第三十二条的规定，予以警告，责令限期改正；逾期不改的，处以违法所得一倍以上三倍以下，最高不超过3万元的罚款；对没有违法所得的，处以一千元以上一万元以下的罚款 。
三、从即日起，房地产开发企业交付使用新建商品房时，必须向购房人提供三版“两书”。原一版“两书”作废，开发企业库存的一版“两书”，可到市房产管理局市场科免费更换；二版“两书”用完为止，不足部分使用三版“两书”。
四、《条例》和《办法》发布后，凡向商品房购买人提供的一版或二版“两书”，且未按规定承诺保修期限的，房地产开发企业应予收回，重新提供三版“两书”，并按规定承诺保修期限；凡不及时收回的，商品房保修范围、保修责任 、保修期限等均按国家有关规定执行 。
五、各房地产开发企业要认真阅读理解并严格执行国家有关执行“两书”制度的规定（详见附件）。
附：1、《建设工程质量管理条例》第三十九条至第四十二条
2、《商品房销售管理办法》第三十二条、第三十三条
3、《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条至第七条、第十一条、第十三条

二○○五年十一月四日

附件1：《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号）
第三十九条 建设工程实行质量保修制度。
建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。
第四十条 在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
其它项目的保修期限由发包方与承包方约定。
建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
第四十一条 建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
第四十二条 建设工程在超过合理使用年限后需要继续使用的，产权所有人应当委托具有相应资质等级的勘查、设计单位鉴定，并根据鉴定结果采取加固、维修等措施，重新界定使用期。

附件2：《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）
第三十二条 销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
第三十三条 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。
商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。
非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。

附件3：《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（建设部建房[1998]102号）
第三条 房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定。
第四条 《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。
商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。

《住宅质量保证书》应当包括以下内容：

1、工程质量监督部门核验的质量等级；
2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；
3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：
屋面防水3年；
墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；
墙面、顶棚抹灰层脱落1年；
地面空鼓开裂、大面积起砂1年；
门窗翘裂、五金件损坏1年；
管道堵塞2个月；
供热、供冷系统和设备１个采暖期或供冷期；
卫生洁具1年；
灯具、电器开关6个月；
其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。
4.用户报修的单位，答复和处理的时限。
第六条　住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于本规定第五条规定的期限。房地产开发企业可以延长保修期。
国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。
第七条　房地产开发企业向用户交付商品住宅时，应当有交付验收手续，并由用户对住宅设备、设施的正常运行签字认可。用户验收后自行添置、改动的设施、设备，由用户自行承担维修责任。
第十一条　《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》以购买者购买的套(幢)发放。每套(幢)住宅均应附有各自的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

第十三条　其他住宅和非住宅的商品房屋，可参照本规定执行。