关于开展整顿和规范房地产经纪市场秩序工作的通知（秦房字〔2006〕157号）
各区、县房管局（建设局）、工商（分）局、物价局，局机关有关科室（处、分局），各房地产经纪机构：
为加强房地产经纪市场的管理，推进我市房地产经纪市场逐步规范化、制度化，建立诚信经营、规范有序的房地产经纪市场秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房产法》）、《中华人民共和国公司法》（以下简称《公司法》）、《中华人民共和国广告法》（以下简称《广告法》）、《中华人民共和国价格法》（以下简称《价格法》）、《城市房地产中介服务管理规定》（建设部令第97号）、《经纪人管理办法》（国家工商总局令第14号）等法律、法规和规章的规定，以及省、市整顿和规范房地产市场秩序工作部署，结合我市实际，现将开展整顿和规范房地产经纪市场秩序工作的有关问题通知如下：
一、提高认识，加强领导
整顿和规范房地产经纪服务市场秩序是整顿和规范房地产市场秩序工作的重要组成部分，对于促进房地产市场健康发展，营造公正、公开、公平的市场环境，保障住房消费者的合法权益具有十分重要意义。房产、工商、物价等部门要从实践“三个代表”、构建和谐社会的高度，充分认识这项工作的重要性，增强做好工作的责任感和紧迫感，切实把整顿和规范房地产经纪服务市场秩序工作抓紧抓好。
2006年整顿和规范房地产经纪市场秩序工作的目标是：建立起房产、工商、物价等部门间职责明确、标准统一、协调顺畅、管理得力的工作机制；房地产经纪执（从）业人员资格认证制度得以建立并认真落实；大多数房地产经纪机构（分支机构）经工商注册并履行房地产经纪机构（分支机构）资格备案和收费许可手续；无证照经营、超范围经营、恶意欺骗消费者等违法违规行为得到有效遏制；初步构建诚信经营、规范有序的房地产经纪市场秩序。
市房产管理局、市工商局、市物价局等部门按照职责分工，各司其职、密切配合。市房产管理局为总协调单位，在有关部门间建立《查处房地产经纪服务违法违规行为建议书》制度，确保实现2006年整顿和规范房地产经纪市场秩序的工作目标。
二、整顿和规范内容
针对我市房地产经纪服务市场的现状和存在的问题，按以下规定进行规范：
（一）规范机构类型。我市房地产经纪机构暂规范为以下四种类型：一是领取《企业法人营业执照》的房地产经纪（股份）有限公司；二是领取《合伙企业营业执照》的合伙制企业；三是领取《个人独资企业营业执照》的个人独资企业；四是领取《个体工商户营业执照》的个体工商户。
（二）规范经营范围。房地产经纪业务经营范围规范为“房地产居间”、“房地产代理”，或二者兼有。其具体服务项目主要有：
从事房地产居间业务分为房屋买卖、交换居间和房屋租赁居间。其中房屋买卖居间分为商品房现房买卖和二手房买卖居间；房屋租赁居间分为房屋租赁和房屋转租居间。
从事房地产代理业务主要分为商品房买卖代理、二手房买卖代理和房屋租赁代理以及代办服务。其中，商品房买卖代理分为期房预售、现房销售和商品房购买代理；代办服务主要分为代办房地产权属登记和代办房地产抵押贷款手续。
申请人可依据自身情况选择其中的若干项居间或代理业务，并在申请工商注册登记和机构资格备案时，按以上规范准确表述。
若申请人申请全部居间和代理业务的，可按“房地产居间”或“房地产代理”或二者兼有进行表述。
申请从事房地产抵押担保服务须按《住房置业担保管理暂行办法》（建住房[2002]108号）的规定审批。
（三）规范机构名称。专营房地产经纪业务或以房地产经纪为主营业务的机构，其名称按以下规定进行规范：
按企业法人注册登记的，其名称规范为“×××房地产经纪有限公司”或“×××房地产经纪股份有限公司”；按合伙制企业、个人独资企业和个体工商户注册登记的，其名称规范为“×××房地产经纪服务部（店、所）”。
法人机构设立的分支机构，其名称规范为“×××房地产经纪有限公司××分公司”或“×××房地产经纪股份有限公司××分公司”；合伙制机构、个人独资机构设立分支机构的，其名称规范为“×××房地产经纪服务部（店、所）××分部（店、所）。
（四）规范执（从）业人员资格认证制度。经全国统一考试取得房地产经纪人执业资格并经注册和经全省统一考试（考核认定）取得房地产经纪人协理从业资格的人员方可从业。持有《房地产经纪人执业资格证》在全国范围内有效，但持有人须注册在我市范围内的房地产经纪机构，方可执业；持有《房地产经纪人协理从业资格证》在全省范围内有效。凡未取得上述资格的，由市房产管理局组织上岗培训，经培训、考试合格人员，核发《秦皇岛市房地产经纪人员临时上岗资格证书》，只在我市范围内有效，有效期为一年，有效期内应参加房地产经纪人协理从业资格考试，取得《房地产经纪人协理从业资格证》。
2004年以前由工商、房产管理部门核发的《房地产经纪人资格证》有效期至2006年8月31日。
取得《房地产经纪人执业资格证》和《房地产经纪人协理从业资格证》的人员，必须接受继续教育培训，取得《继续教育证书》，方予注册。未经注册的人员，不能从事房地产经纪业务。
（五）规范注册资本金。按公司注册登记的，注册资本金数量依据其申请的经营范围而定。从事居间或代理服务业务的，最低限额为3万元；从事住房置业担保业务的，最低限额为1000万元。
（六）规范经营场所。设立房地产经纪机构应具有合法、规范、固定的经营场所。经营场所应是经房产行政管理部门核准登记的办公用房或商业用房。住宅（办公式公寓除外）、下房、车库、楼梯间、电话（书报）亭等改变使用性质的房屋，不得作为经营场所。
经营场所为自有房屋的，工商部门在办理《营业执照》和房产行政管理部门办理备案手续时，应查验房屋所有权证；为租赁房屋的，除查验房屋所有权证外，还应查验房产管理部门核发的《房屋租赁登记备案证明》。对没有办理房屋租赁登记备案的，工商部门应将有关情况随时通报给房产管理部门。对未取得《房屋租赁登记备案证明》的租赁房屋，房产管理部门不得为其办理房地产经纪机构（分支机构）资格备案手续。
（七）规范广告内容和经营场所招牌。发布房地产广告应符合《广告法》、《广告管理条例》、《反不正当竞争法》、《禁止价格欺诈行为的规定》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》、《房地产广告发布暂行规定》、《户外广告管理规定》、《印刷品广告管理办法》及相关法律、法规、规章的规定。利用户外和印刷品发布房地产经纪信息广告必须经工商行政管理部门登记。任何形式的房地产经纪信息广告和经营场所招牌均应载明机构名称、机构资格备案证书编号和监督电话，其内容应与《房地产经纪机构资格备案证书》和《营业执照》核准的经营范围相一致，不得有虚假、夸大、误导的内容。
（八）规范收费项目、收费标准。市物价管理部门依据国家、省有关规定，制定或明确我市房地产经纪服务内容、服务项目、收费标准和计费方式等，并向社会公布。
（九）规范房地产经纪机构经营运作行为。市房管局会同市工商局、市物价局等部门，制定和推行《秦皇岛市房地产经纪经营场所规范》、《秦皇岛市房地产经纪服务流程》、《秦皇岛市房地产经纪人员守则》和《秦皇岛市房地产经纪服务规则》，并按相关规定制发各类房地产经纪合同制式文本和统一示范台帐，健全和完善房地产经纪服务统计季报制度等。
房地产经纪机构及其分支机构必须按《秦皇岛市房地产经纪经营场所规范》要求，明示有关事项。
三、严格实行房地产经纪机构注册登记和资格备案制度
（一）在我市范围内从事房地产经纪业务，应设立房地产经纪机构或分支机构，并向当地工商行政管理部门办理注册登记手续，领取《营业执照》。
自2006年9月1日起，各级工商行政管理部门在颁发营业执照时，应同时发放《经纪执业人员备案告知书》、《经纪执业人员备案表》，并按照《经纪人管理办法》规定提交经纪执业人员备案材料。备案材料齐全的核发《经纪执业人员备案书》，并在其中注明经纪执业人员备案号码。2006年8月31日前已经领取营业执照的房地产经纪机构限在2006年9月30日前办理备案。
（二）房地产经纪机构（分支机构）自取得营业执照之日起30日内，按下列职责划分到房产管理部门办理资格备案手续：山海关区、北戴河区、市开发区东、西区范围内由各区房管（分）局受理、初审，各区房管（分）局自受理之日起3个工作日内完成初审工作，初审合格的报市房管局驻市行政服务中心有关窗口；海港区范围内直接由市房管局驻市行政服务中心有关窗口受理，并自受理之日起3个工作日内完成初审工作。初审合格的，签署意见后报市房管局市场科复审。市房管局在5个工作日内完成复审、批准、发证工作。《房地产经纪机构资格备案证书》或《房地产经纪分支机构资格备案证书》，须加盖“秦皇岛市房产管理局”印章。
各县区域内由县建设局受理、审核，核发《房地产经纪机构资格备案证书》或《房地产经纪分支机构资格备案证书》，加盖“××县建设局”印章。各县每季度向市房产管理局报告一次备案情况。填报《××县×年度第×季度房地产经纪（分支机构）资格备案情况汇总表》，加盖公章，并附备案证书复印件。
房地产经纪机构资格备案工作须严格按照《秦皇岛市房地产经纪机构资格备案工作规程》办理。
（三）申请人自取得《房地产经纪机构资格备案证书》或《房地产经纪分支机构资格备案证书》之日起10日内，携带营业执照和资格备案证书副本原件及其复印件等相关资料到当地物价管理部门办理《收费许可证》。房地产经纪机构及其分支机构必须凭《收费许可证》收费，并按要求参加《收费许可证》年度审验。
（四）房地产经纪机构资格备案应符合下列条件：
1、依法取得《营业执照》；
2、有规范的机构名称；
3、有合法、规范、固定的经营场所；
4、执（从）业人员具有《房地产经纪人执业资格证书》或《房地产经纪人协理从业资格证书》或《秦皇岛市房地产经纪临时上岗资格证》；
5、法人机构的法定代表人、合伙制机构的执行合伙人、个人独资机构的投资人、分支机构负责人和个体从业者必须是具有房地产经纪资格的人员；
6、有规定数量的执（从）业专职人员：
专营或主营房地产经纪业务的，须具有3名（含3名）以上持有相应资格证的专职人员；兼营房地产经纪业务的房地产经纪机构、房地产经纪机构设立的分支机构须具有2名（含2名）以上持有相应资格的专职人员。
分支机构的房地产经纪专职人员不计入设立分支机构的房地产经纪机构的房地产经纪专职人员的数量。
（五）个体工商户和兼营房地产经纪业务的机构不得设立分支机构。
连锁店按分支机构管理。
房地产经纪机构对其设立的分支机构的经营行为承担责任。
（六）本市以外来秦从事房地产经纪业务的房地产经纪机构，或在秦设立分支机构的，应按本通知的规定办理工商注册登记、履行资格备案手续以及申请收费许可，取得《营业执照》、《房地产经纪机构资格备案证书》或《房地产经纪分支机构资格备案证书》和《收费许可证》。
（七）房地产经纪机构及其分支机构登记事项发生变更的，应在变更事项发生之日起30日内到原登记机关办理变更登记。自变更登记之日起30日内到原备案地的区（县）房管局（建设局）办理资格备案变更手续，换发《房地产经纪机构资格备案证书》或《房地产经纪分支机构资格备案证书》，原资格备案证书收回。自换发资格备案证书之日起10日内到原核发《收费许可证》的物价管理部门变更《收费许可证》。
（八）自2006年9月1日起，凡申请设立、工商登记期满或申请变更登记的房地产经纪机构（分支机构），按本通知规定的条件和程序以及规范化要求，办理《营业执照》、《房地产经纪机构资格备案证书》或《房地产经纪分支机构备案证书》和《收费许可证》。
2006年9月1日前已取得《企业法人营业执照》、《合伙企业营业执照》、《个人独资企业营业执照》和《个体工商户营业执照》，专营、主营或兼营房地产经纪业务的房地产经纪机构（分支机构），须在2006年9月30日前按本通知规定到机构所在地的房产行政管理部门、物价部门分别办理资格备案手续和《收费许可证》；机构名称、经营范围、经营场所、注册资金和组织形式等不符合本通知规定要求的现有房地产经纪机构（分支机构）及其从业人员，须在9月30日前到原工商注册登记部门办理变更登记手续和经纪执业人员备案手续。自变更登记之日起30日内到机构所在地的房产行政管理部门办理资格备案手续；自取得《房地产经纪机构资格备案证书》或《房地产经纪分支机构资格备案证书》之日起10内到当地物价管理部门办理《收费许可证》。
（九）2006年9月1日前经房产行政管理部门核发的《房地产经纪机构资格证书》有效期至2006年8月31日。自2006年9月1日起按照本通知规定的条件、程序和规范化要求，申请办理工商注册登记、资格备案手续和收费许可。逾期未申请的，将由原核发机关公告作废，费用由房地产经纪机构自行承担。
（十）经营场所招牌不符合本通知要求的，应在2006年9月30日前自行纠正。
（十一）凡履行资格备案手续，取得《房地产经纪机构资格备案证书》和《房地产经纪分支机构资格备案证书》的机构，由核发机关统一向社会公布，费用由房地产经纪机构承担。
四、明确法律责任，依法查处违法违规行为
房管、工商、物价等管理部门按照职责分工，依据相关法律、法规和规章的规定，突出重点，加大对房地产经纪机构及其执（从）业人员的监督管理力度，对发现的违法违规行为要依法严肃查处。
（一）房地产经纪机构未依法登记为有限责任公司或股份有限公司，而冒用有限责任公司或股份有限公司名义的，或未依法登记为有限责任公司或者股份有限公司的分公司，而冒用有限责任公司或者股份有限公司的分公司名义的，依据《公司法》第二百一十一条的规定，由工商行政管理部门责令改正或者予以取缔，可并处10万以下的罚款；
（二）以公司登记的房地产经纪机构，登记事项发生变更而未依法办理有关变更登记，依据《公司法》第二百一十二条第二款的规定，由工商行政管理部门责令限期登记；逾期不登记的，处以1万元以上10万元以下的罚款；
（三）房地产经纪机构未依法领取营业执照，以合伙企业名义从事经营活动的，依据《合伙企业法》第六十七条的规定，由工商行政管理部门责令停止经营活动，可处以5000元以下的罚款。
以合伙制企业登记的房地产经纪机构，登记事项发生变更而未依法办理有关变更登记的，由工商行政管理部门责令限期登记；逾期不登记的，处以2000元以下的罚款。
（四）房地产经纪机构未领取营业执照，以个人独资企业名义从事经营活动的，由工商行政管理部门依据《个人独资企业法》第三十七条的规定，责令停止经营活动，处以3000元以下的罚款。
以个人独资企业登记的房地产经纪机构，登记事项发生变更而未依法办理有关变更登记的，责令限期办理变更登记；逾期不办理的，处以2000元以下的罚款。
（五）房地产经纪机构未领取营业执照，以个体工商户名义从事房地产经纪活动；登记事项发生变更而未办理变更登记；未按规定时间办理验照手续；歇业而未办理歇业手续；应缴纳而未缴纳登记费和管理费以及从事违法经营活动的，由工商行政管理部门依据《城乡个体工商户管理暂行条例》第二十二条的规定，依法予以处罚。
(六)房地产经纪广告不得含有虚假内容，不得欺骗和误导公众。违反《广告法》、《反不正当竟争法》、《禁止价格欺诈行为的规定》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》、《广告管理条例》、《房地产广告发布暂行规定》、《户外广告管理规定》、《印刷品广告管理办法》及相关法律、法规、规章的规定发布房地产经纪广告的，由工商、物价管理部门依法予以处罚，并承担民事责任。
对于违法发布房地产经纪广告和不兑现广告承诺内容的房地产经纪机构，由房产行政管理部门责令限期改正。逾期不改正的，注销其《资格备案证书》，并在新闻媒体上予以曝光。
（七）广告经营者、广告发布者发布房地产经纪广告应依法查验房地产经纪机构的《营业执照》和《资格备案证书》等证件资料，并核实广告内容。对内容不实或证件资料不全的广告，不得制作、发布。发布房地产经纪广告，应当载明房地产经纪机构（分支机构）资格备案证书编号。否则，将按《广告法》等法律法规的规定，由工商行政管理部门予以处罚。
（八）房地产经纪机构在签订经纪合同时未附有执行该项经纪合同业务的经纪执业人员的签名；未将聘用的经纪执业人员的情况在经营场所明示； 向工商行政管理部门提交或在经营场所明示虚假经纪执业人员材料的，由工商行政管理部门依据《经纪人管理办法》第二十一条的规定，给予警告，处 1 万元以下罚款。
（九）房地产经纪机构在经营活动中对委托人隐瞒与委托人有关的重要事项；伪造、涂改交易文件和凭证；利用虚假信息，诱人签订合同，骗取中介费；通过诋毁其他经纪人或者支付介绍费等不正当手段承揽业务的，由工商行政管理部门依据《经纪人管理办法》第二十三条的规定，给予警告，处以违法所得额三倍以下的罚款，但最高不超过三万元；没有违法所得的，处以一万元以下的罚款。
（十）房地产经纪机构未取得《房地产经纪机构资格备案证书》、《房地产经纪分支机构资格备案证书》，从业人员未取得房地产经纪人员执（从）业资格，擅自从事房地产经纪业务的，由房产行政管理部门责令其停止房地产经纪业务，并可处以1万元以上3万元以下的罚款。
（十一）对于伪造、涂改、转让房地产经纪人员执业资格证书的，房产行政管理部门应当依据有关规定收回资格证书或公告资格证书作废，并可处以1万元以下的罚款；对于在房地产经纪活动中收受委托合同以外的酬金或其他财物、允许他人以自己的名义从事房地产经纪业务、发布虚假或不实信息、在两个或两个以上经纪机构执业、与一方当事人串通损害另一方当事人利益的，以及利用工作之便赚取差价等牟取其他不正当利益等违法违规行为的执（从）业人员，房产行政管理部门应当收回资格证书或者公告资格证书作废，并处以1万元以上3万元以下的罚款。构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
（十二）对于超出允许的经营范围从事房地产经纪活动的房地产经纪机构，由房产行政管理部门给予其1万元以上3万元以下的罚款。
（十三）房地产经纪机构代理销售不符合销售条件的商品房的，由房产行政主管部门处以警告，责令停止销售，并处以2万元以上3万元以下的罚款。
（十四）房地产经纪机构要严格按照《房地产中介服务收费管理办法》的有关规定收取费用。对违反物价法规的，由物价管理部门依据《价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。
秦皇岛市房产管理局
秦皇岛市工商管理局
秦皇岛市物价局
二00六年七月十八日
